СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕНЕДЖМЕНТА НА ПРЕДПРИЯТИЯХ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕНЕДЖМЕНТА НА ПРЕДПРИЯТИЯХ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА - КАК ФАКТОР ПОВЫШЕНИЯ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ
1.1 СУЩНОСТЬ ДЕЛЕГИРОВАНИЯ ОТВЕТСТВЕННОСТИ НА ПРЕДПРИЯТИИ ЖКХ

Сегодня, на предприятиях жилищного хозяйства, по-прежнему преобладает авторитарный стиль управления, но руководство с делегированием полномочий также имеет место. Оно построено на простом механизме передачи распоряжений сверху вниз и подчинении нижестоящих вышестоящим руководством. Такая модель является традиционной.

Её сущность кроется в том, что начальник и подчинённый взаимодействуют только в рамках переданных подчинённому обязанностей. Такое делегирование ограничено формальными правилами. Здесь делегируются только задания и работа, а не право действовать самостоятельно, стало быть, и ответственность подчинённому не передаётся. Реальной или действительной надо считать ответственность только за те действия, на которые можно влиять.

Необходимо различать мнимое и действительное делегирование. В традиционной модели вся ответственность за действия подчиненных лежит на начальнике. Считается естественным, что начальник вмешивается во все дела своих подчинённых, контролирует трудовой процесс, навязывает свои решения. За кем ответственность, за тем и привилегия навязывать своё мнение.

В отличие от традиционной модели новая модель делегирования основана на передаче ответственности. Она представляет собой такое руководство, которое побуждает у подчиненных стремление к совместному мышлению, принятию совместных решений и действий.

Делегирование ответственности не имеет ничего общего с призывами к чувству ответственности или пропагандой добросовестного отношения к труду. Ответственным можно быть только за то конкретное дело, которое выполняешь ты, а не твой сосед. Нельзя отвечать за то, на что нет возможности оказывать влияние.

Руководитель не может влиять буквально на всё и контролировать все производственные процессы. Значит, он не может нести ответственность за всё. Он, делегируют свою ответственность вниз, по иерархии и отвечает за то, как его замы справляются со своей работой, а не контролирует действия подчинённых им людей. Принцип всеобщей ответственности противоречит не только законам науки управления, но и нормам здравого смысла и нормам правосознания.

При действительном делегировании, начальник несёт ответственность только за те ошибки подчинённых, которые, обусловлены, его неспособностью руководить.

Передача ответственности на предприятии базируется на диапазонах действия или диапазонах делегирования. Необходимо чётко разграничивать диапазон делегирования, и определить какие, полномочия переданы каждому сотруднику для решения поставленных перед ним задач, а также рамки ответственности, которую он несёт при исполнении делегированных ему полномочий.

Нельзя не учитывать компетенцию при распределении задач, иначе невозможно будет регулировать ответственность. Необходимо чтобы каждая должность включала в себя следующие элементы:

- четко ограниченный круг задач, связанных с этой должностью;

- компетенция, соответствующая данной должности, т.е. сфера полномочий, в рамках которой он может правильно решать поставленные перед ним задачи;

- ответственность, которую несёт сотрудник в соответствии с задачами и компетенцией;

- поставленная цель с точки зрения задач и компетенции, связанных с этой должностью.

Определение границ диапазона ответственности делегирования входит в обязанности руководства предприятия, а не отдельного начальника. Причём делегирование не зависит от субъективных пожеланий того или иного начальника.

Диапазон делегирования должен определяться в соответствии с объективной необходимостью, прежде всего целями и задачами организации. Для каждой должности, в зависимости от целей, определяются задачи, компетенция и соответствующая ответственность. Процесс делегирования строится с учётом объективного положения дел, а не в зависимости от личности.

Главная задача заключается в том, как для конкретной должности подобрать конкретный, подходящий только ей, диапазон делегирования, т.е. совокупность передаваемых задач, прав и полномочий, учитывая ресурсы и возможности, а может быть и недостатки данной должности. Какая должность, - а не какой работник, - подходит под те задачи, которые в этот момент необходимо делегировать сверху. Каждый раз проблему выбора должности под делегируемые полномочия приходится решать на месте, с учётом всех обстоятельств.

Таким образом, диапазон делегирования для каждой должности определяется не учётом количества, квалификации или способностей сотрудников, а учётом целей организации и объективного положения дел.

Если диапазон делегирования ориентирован только на имеющихся в настоящем времени сотрудников, на их квалификацию и деловые качества, а не на то, что, на смену им могут прийти новые сотрудники, то чаще всего на таких предприятиях стоит хаос и неразбериха.

Необходимо внести абсолютную ясность в вопрос о том, на какой должности какие конкретно решаются задачи.

Как только задачи определены, необходимо провести аттестацию сотрудников для проверки их способностей и квалификации в решении этих задач, а заодно и тех, которые могут появиться на этом рабочем месте в будущем.

В реальной жизни очень часто приходится идти на компромисс между объективными требованиями и квалификацией сотрудников, так как не всегда, особенно в жилищном хозяйстве администрация располагает специалистами, подходящими для решения поставленных задач, поэтому руководство исходит не из характера поставленных задач, а из характера имеющихся сотрудников.

Разветвлённая сеть диапазона делегирования, охватившая практически все организации жилищно-коммунального хозяйства, служит основой для привлечения рядовых сотрудников к принятию решения, часто становится основой для подготовки менеджеров, готовых в силу своего характера к принятию решения. Такой менеджмент станет еще более надёжным, если делегированные задачи найдут отражение в особом документе - в описании должности.

Описание должности помогает исполнять свою работу, как руководителю, так и исполнителю, но ограничивает права и полномочия одной должности от прав и полномочий другой или других должностей:

- расположенных на одной горизонтали - диапазон делегированных прав коллег;

- находящихся выше - диапазон начальника;

- находящихся ниже - диапазон подчинённого.

Таким образом, на основе описания должности определяется ответственность человека, занимающего эту должность.

В описании должности должны содержаться следующие данные:

- название должности;

- звание или степень, связанные с должностью;

- отношения подчиненности;

-отношения передачи информации по инстанциям;

- цель, которая в рамках общей цели связывает эту должность с предприятием;

- замещение при отсутствии или болезни человека, занимающего эту должность;

- действительные задачи и соответствующая компетенция для осуществления своих задач.

Описание должности включает только задачи сотрудника, которые он обязан выполнять, но нем право руководить другими. Руководящие обязанности определяются в «Общей инструкции по руководству».

Вопрос определения объёма ответственности, которую несёт каждый сотрудник, занимающий конкретную должность, является составной частью делегируемого диапазона. После того, как задачи, которые должен решать сотрудник, определены, определяется степень его ответственности.

Существует два вида ответственности:

- ответственность за действия;

- ответственность за руководство.

1. Ответственность за действия несёт сотрудник: он, а не начальник, должен отвечать за всё, что сделал или не сделал в рамках делегированных ему полномочий.

2. Ответственность за руководство несёт начальник: он отвечает за то, как он исполняет свои обязанности начальника. При делегировании, начальник несёт ответственность за ошибки подчиненных только в том случае, если допустил ошибки при выполнении своих обязанностей руководителя.

Необходимо при делегировании ответственности различать исключительные и обычные случаи.

Обычные случаи изложены в описании должности и составляют содержание диапазона делегирования. Для решения ординарных ситуаций вполне достаточно тех полномочий, которые ему выделены. С обычными случаями в деловой практике сотрудник должен справляться самостоятельно. За них несёт личную ответственность.

Исключительные случаи представляют собой события, которые происходят в границах должностных обязанностей сотрудника, но для контролирования, которых у него нет достаточных полномочий или компетенции, поэтому о них он обязан доложить своему начальнику.

Надо уметь проводить чёткую границу между двумя разновидностями таких случаев.

Исключительные случаи могут происходить не только рядовыми, но и с руководящими сотрудниками. Эти события, решение которых находится во власти начальника, но от того, какое именно решение он примет по данному вопросу, будет зависеть свобода действий и диапазон делегирования подчинённых,

В исключительных случаях необходимо обсуждать проблему с сотрудниками перед принятием решения начальником. Таким образом, сотрудники наряду с начальником принимают активное участие в поисках и принятии решения.

В действительности не всегда можно разделить обычные и исключительные случаи. Возникают пограничные ситуации, о которых на первый взгляд трудно сказать, идёт ли речь об обычном или исключительном случае.

Делегирование ответственности предполагает наличие определённой системы контроля над исполнением. Контроль является главным средством обеспечения руководства делегированным диапазоном. Всё что делегировано, должно контролироваться. Для начальника контроль является базовым средством по обеспечению руководства

СТРУКТУРА ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА (ЖКХ)

В настоящее время производственная структура многопрофильного жилищно-коммунального хозяйства России включает в себя более 30 видов деятельности, ведущие из которых: жилищное хозяйство, электро-, тепло- и газоснабжение, водоснабжение и канализование сточных вод, гостиничное и банно-прачечное хозяйство, оказание ритуальных услуг, благоустройство. К объектам городского благоустройства относятся дорожные покрытия (булыжные, щебеночные, асфальтовые, асфальтобетонные, плиточные и др.), тротуары всех типов, мосты, путепроводы, эстакады, набережные, ливневая канализация, берегоукрепительные сооружения, зеленые насаждения (парки, сады, скверы, бульвары, газоны), уличное освещение, сооружения и средства по очистке городских улиц (проездов) от мусора и снега. Хотя в последние время вопросами благоустройства занимается предприятие "Чистый город".

В системе жилищно-коммунального хозяйства действует более 50 тыс. предприятий, в отрасли занято около 4 млн. человек. Несмотря на рост объемов услуг, работ и продукции, произведенных в отрасли, многие предприятия убыточны. Стоимость основных фондов составила на 01.01.02 г. более 580 млрд. руб. - четвертая часть национального достояния страны. Однако фонды изношены в среднем на 40%, а в отдельных регионах - на 60%, что зачастую приводит к различным аварийным ситуациям. Уровень надежности инженерных коммуникаций в России в 2,5-3 раза ниже, чем в европейских странах. В то же время только на поддержание жилищно-коммунальной сферы государство расходует почти 4% валового внутреннего продукта и до 30% общих расходов бюджета территорий.

В настоящее время в строительном комплексе функционирует более 156 тыс. организаций и предприятий, в том числе 135,5 тыс. строительных организаций; 9,2 тыс. предприятий промышленности строительных материалов и 11,8 тыс. проектно-изыскательских и научно-исследовательских организаций с численностью работников 6,4 млн. человек. Кроме того, 4,8 млн. человек работают в более чем 40 тыс. организаций и предприятий ЖКХ. Таким образом, общая численность работников отрасли сегодня составляет свыше 11 млн. человек.

Финансирование жилищно-коммунального хозяйства в связи со спецификой его функционирования осуществляется прежде всего из бюджетов субъектов Федерации. Это расходы на капитальный ремонт жилого фонда; на покрытие убытков жилищно-эксплутационных организаций, занимающихся обслуживанием жилого фонда; разницы в тарифах на теплоэнергию, отпускаемую для отопления жилых домов; некоторые другие расходы.

Среди множества проблем, требующих решения ходе выполнения жилищно-коммунальной реформы, особое место занимает достоверность и доступность информации, которая создается, используется и распространяется в жилищно-коммунальном хозяйстве (ЖКХ). В первую очередь это сведения о жилищном фонде и жителях, о потреблении энергоресурсов, оперативная информация о текущем состоянии объектов ЖКХ, инженерных коммуникаций.

Успешно решать эту проблему можно только на базе передовых информационных технологий. Информатизация ЖКХ - необходимое звено реформы ЖКХ.

В рамках Федеральной целевой программы "Жилище" (далее ФЦП) на 2002-2010гг., утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации. Основными задачами этой программы являются:

- финансовое оздоровление жилищно-коммунальных предприятий путем реструктуризации их задолженности и доведения тарифов до экономически обоснованного уровня, жесткого выдерживания установленных стандартов оплаты услуг населением, перехода от дотирования предприятий и предоставления категориальных льгот к субсидированию малообеспеченных семей, ликвидации перекрестного субсидирования тарифов;

- формирование инвестиционной привлекательности предприятий жилищно-коммунальной сферы путем создания эффективных процедур тарифного регулирования жилищно-коммунальных предприятий - естественных локальных монополистов, экономически заинтересовывающей их в сокращении затрат и ресурсов; развитии деятельности по управлению муниципальными объектами коммунальной инфраструктуры с привлечением частного бизнеса на условиях концессионных соглашений;

- обеспечение государственной поддержки процесса модернизации жилищно-коммунального комплекса как путем предоставления бюджетных средств, в основном на возвратной основе, так и формирования финансовых инструментов предоставления государственных и муниципальных гарантий по привлекаемым инвестициям.

Подпрограммой определены следующие организационно-управленческие и финансовые механизмы, обеспечивающие эффективную работу предприятий ЖКХ:

- Реструктуризация и ликвидация задолженности предприятий ЖКХ

- Обеспечение мер адресной социальной защиты населения с использованием социальных счетов

- Рыночные механизмы функционирования ЖКХ.

- Формирование условий для привлечения инвестиций в модернизацию ЖКХ.

Главным условием успешной реализации основных положений ФЦП "Жилище" является создание единого информационного пространства, обеспечивающего доступ к достоверной информации об оказываемых коммунальных услугах, претензиях к их качеству, учета потребителей услуг и финансовых потоках для всех поставщиков жилищно-коммунальных услуг и контролирующих инстанций любого уровня. До сих пор подобная информация доступна лишь из государственной и ведомственной отчетности за прошедший период и не всегда отражающих реальное состояние дел. Это затрудняет взаимоотношения между организациями, производителями услуг, и организациями, предоставляющими услуги населению. Это же мешает оценить реальное положение дел и служит непреодолимым барьером привлечения инвестиций частного бизнеса в сферу ЖКХ.

Существует проблема: действующая система отчетности обеспечивает сбор основных сведений о деятельности предприятий жилищно-коммунального комплекса, на территории Российской Федерации. Однако, настоящее состояние системы отчетности характеризуется низким уровнем автоматизации, отсутствием оперативного обмена между органами управления и предприятиями ЖКХ, следствием чего является недостаточная оперативность получения информации, ограниченная возможность использования имеющейся информации органами исполнительной власти, хозяйствующими субъектами, общественными организациями и гражданами. Отсутствие оперативной, достоверной информации о финансово-хозяйственной деятельности ЖКХ в органах государственной и исполнительной власти всех уровней, приводит в масштабах страны к значительным финансовым потерям.

Кроме того, создаваемая система обеспечения адресной социальной защиты населения, должна строиться на основе достоверной и оперативной информации от предприятий ЖКХ (база данных о населении - потребителя услуг).

Необходимость получения актуальной и достоверной информации о финансово-хозяйственной деятельности на территории Российской Федерации предприятий ЖКХ настоятельно требует внедрения новых информационных технологий. Внедрение таких технологий не сводится только к установке вычислительной техники на предприятиях. Требуется решить достаточно сложные вопросы нормативно-правового обеспечения системы и обмена данными с другими внешними системами.

Другой проблемой, на решение которой направлено создание комплексной автоматизированной системы (КАС) ЖКХ, является проблема взаимодействия различных автоматизированных информационных систем (БТИ, Земельный кадастр, Государственный реестр населения, ГАС "Выборы", Казначейство и т.д.) используемых на муниципальном уровне. Создаваемые в органах исполнительной власти, АИС формируются на основе выработанных каждым органом государственной власти методических принципов, технологий сбора и использования информации, неунифицированных информационно-лингвистических средств. Все это значительно усложняет автоматизированное информационное взаимодействие между различными АС муниципального и регионального уровня. КАС ЖКХ является территориально-распределенной информационно - телекоммуникационной системой, обеспечивающей в автоматизированном режиме формирование, ведение и использование баз данных финансово-хозяйственной деятельности предприятий ЖКХ, баз данных потребителей услуг(населения и юридических лиц). Система должна обеспечивать информационное обслуживание органов государственной власти, органов местного самоуправления, хозяйствующих субъектов и населения. Система должна осуществлять эффективное информационное взаимодействие с другими автоматизированными информационными системами, разрабатываемыми в рамках программы информатизации РФ. КАС ЖКХ включает: информационный ресурс; средства информатизации - программно-технический комплекс и телекоммуникационную систему, осуществляющие автоматизированный сбор и хранение данных и обеспечивающие доступ к ним; единое информационно-лингвистическое обеспечение; организационно-правовое обеспечение ее создания и функционирования.

К потребителям информации КАС ЖКХ относятся: население, органы государственной власти, предприятия жилищно-коммунального комплекса, инвестиционные компании, банки, любые другие организации и частные лица, имеющие интересы в данной области хозяйственной деятельности

КАС ЖКХ строится на основе действующих государственных нормативных правовых актов, регламентирующих процесс хозяйственной деятельности предприятий жилищно-коммунального комплекса, и обеспечивает необходимую информационную поддержку принятия решения органами государственной власти. КАС ЖКХ не требует коренного изменения существующей нормативной базы и организационной структуры системы хозяйственной деятельности отрасли, а создает необходимые предпосылки для совершенствования этой системы.

КАС ЖКХ является значительной частью системы государственных информационных ресурсов Российской Федерации.

Права и обязанности старшего по дому(подъезду)!

-представлять интересы жителей дома (подъезда)во взаимоотношениях с организациями местного самоуправления г. Твери, организациями, гражданами, общественными объединениями, органами ТОС по вопросам, затрагивающим интересы жителей дома(подъезда).
-запрашивать от управляющей организации(обслуживающей) информацию по вопросам содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома, состояние лицевого счёта дома и платежей собственников жилых и нежилых помещений за коммунальные услуги.
-участвовать в совещаниях при обсуждении планов работ, связанных с эксплуатацией дама(подъезда);в комиссиях по приёмке выполненных работ по текущему, капитальному ремонту, благоустройству придомовой территории.
-подписывать акты выполненных работ, составлять и подписывать акты о непредставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества.
-доводить до жителей дома(подъезда)информацию о выполнении решений собраний(конференций).
-рассматривать заявления, предложения и обращения жителей дома(подъезда),доводить их до сведения соответствующих организаций и служб, контролировать исполнение.
-не реже одного раза в год отчитываться на собрании граждан, проживающих в доме(подъезде),о своей деятельности, обеспечивать надлежащее ведение и хранение документации(протоколы, заявления и ращение собраний граждан).

Старший по дому(подъезду) является единоличным органом ТОС(территориальное общественное самоуправление).
Избирается старший по дому(подъезду) на собрании граждан- собственниками жилых помещений.
Собрание граждан по вопросам организации и осуществления ТОС считается правомочным, если в нём принимают участие не менее половины жителе дома и достигших шестнадцатилетнего возраста.

Основа управления и развития в ЖКХ

В России любят затевать реформы только потому,
что так легче скрыть неумение править. (П. Столыпин)

Реформа ЖКХ строиться на экономических принципах,без которых невозможно функционирование хозяйствующих субъектов на рынке обслуживания потребителей, а именно:
- наличие необходимых условий формирования рынка производителей, оказывающих услуги ЖКХ, и их хозяйственная самостоятельность на базе частных экономических интересов
- создание механизмов, обеспечивающих взаимную ответственность субъектов договорных отношений в сфере производства и потребления услуг ЖКХ за качественное и надёжное обслуживание

В настоящее время органы государственной и муниципальной власти стараются избегать вмешательства в сферы хозяйственной деятельности предприятий ЖКХ, и используя при этом экономические
приёмы управления и рыночные принципы организации функционирования городской инфраструктуры.
Оно состоит из следующих моментов;
1- передавая своё имущество, собственник вовсе не передаёт управляющему правомочия по владению, пользованию, распоряжению этим имуществом, а лишь наделяет управляющего правом осуществлять
эти полномочия от своего имени.
Сам же собственник на время действия договора не может осуществлять юридические правомочия собственника. Поэтому доверительный управляющий во исполнении договора может совершать
любые юридические сделки в интересах собственника и интересах учредителя управления.
2- управляющий обязан обеспечить возврат имущества учредителю управления и прекратить все правомочия управляющего по истечении срока договора.
3- доверительный управляющий получает вознаграждение и возмещает расходы только за счёт доходов от использования имущества.
В связи с этим нет необходимости создания специального источника средств для обеспечения функционирования доверительного.
Договор доверительного управления позволяет учесть интересы хозяйствующего субъекта и одновременно обеспечить защиту интересов собственника.

В настоящее время коммунальные услуги населению реализуются по тарифу, установленному ниже себестоимости.
Для создания благоприятного инвестиционного климата необходимо уменьшить разницу между тарифами для различных категорий потребителей. Система регулирования должна позволить провести
изменения тарифов с учётом интересов и финансовых возможностей потребителей услуг и городского бюджета.

В последнее время быстро развивается процесс приватизации муниципального и государственного жилья.
Приватизация стала мерой, способной обеспечить граждан некоторым капиталом, предоставила возможность для развития рынка жилья, а также стимулировала население взять на себя ответственность
за состояние принадлежащего ему жилого фонда...

Понятие о ЖКХ
Коммунальная и жилищная сфера России - это многоотраслевой комплекс, в котором переплелись социально-экономические вопросы жизнеобеспечения городов и иных населённых мест.
В настоящее время производственная структура жилищно-коммунального хозяйства(ЖКХ) как отрасль экономики состоит из четырёх подотраслей:
- жилищное хозяйство;
- ресурсоснабжение (тепло-,электро-,газа-,водоснабжение и водоотведение);
благоустройство (дорожно-мостовое хозяйство, озеленение, берегоукрепление, санитарная очистка, утилизация отходов)
- бытовое обслуживание(банно-прачечное хозяйство, гостиничное хозяйство, ритуальные услуги).
Как единый объект управления ЖКХ уже не существует ни на федеральном, ни на региональном уровнях власти и относится к компетенции органом местного самоуправления.
В регионах сегодня около 50тыс. малых многоотраслевых унитарных и акционерных предприятий осуществляют коммунальное обслуживание городов и поселений.

Проведённые в 1991-2005гг. реформа в жилищной сфере обеспечили коренной поворот от планово-административных методов регулирования к рыночным механизмам при соблюдении
принципов обеспечения социальных гарантий в области жилищных прав малоимущих граждан и иных категорий населения, установленных законодательством РФ.
Право собственности на жилье, а также рынок жилья стали неотъемлемой частью отношений в жилищной сфере.
Значительно изменилась структура жилищного фонда РФ по формам собственности, сформирован новый слой собственников жилья как социальная база жилой реформы. Доля частного жилого фонда в 2004г.
составила более 73,5% по сравнению с 33% в 1991г.,а доля государственного и муниципального жилищного фонда сократилась с 67% до 25,6%,в том числе 20,1%-муниципальный жилищный фонд.
Завершением реформы ЖКХ должно обеспечить формированием реальных собственников квартир в многоквартирных домах с передачей им функций принятия решений по управлению общем имуществом многоквартирного дома.
Так же остро стоит вопрос о необходимости модернизации, реконструкции большей части объектов жилья и коммунальной инфраструктуры городов- примерно на сумму 4,5 - 5,0 трлн. руб.
Таких денег в ближайшей перспективе не будет ни в бюджете, ни у населения.
Дальнейшее формирование новой жилищной и коммунальной политики не возможно без активного участия государства. Поэтому одним из основных приоритетов правительства в экономических преобразований в России является
реформирование ЖКХ.

Перспективными вложениями средств в модернизацию ЖКХ могут быть такие механизмы, как концессия, приватизация или передача в управление бизнесу на продолжительный срок коммунальной инфраструктуры.
Основной функцией инфраструктурных концессий является привлечение частного капитала и управленческого опыта к созданию и управлению инфраструктурой.
Возмещение издержек концессионера осуществляется за счёт взимание платежей с населения и за счёт

Госжилконтроль будет следить

Минрегион РФ подготовило проект Постановления Правительства о порядке проведения государственного жилищного контроля – жилищные инспекции появятся в каждом Субъекте РФ.

Порядок проведения госконтроля (надзора) разработан в соответствии с пунктом 1 статьи 20 Жилищного Кодекса Российской Федерации. После принятия данного проекта Правительством РФ, утратит силу постановление Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1994 г. № 1086 «О государственной жилищной инспекции в Российской Федерации».

Положение о государственном жилищном контроле (надзоре) – госжилконтроль, которое будет утверждено Постановлением, устанавливает унифицированные правила деятельности уполномоченных органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации по осуществлению государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности.

Предметом деятельности органов Государственного жилищного контроля (надзора) в Российской Федерации, согласно проекту - является проверка соблюдения юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями обязательных требований в сфере использования и сохранности жилищного фонда, содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, предоставления коммунальных услуг гражданам и соответствия жилых домов, многоквартирных жилых домов, включая внутридомовое инженерное оборудование, требованиям технических регламентов, правил и норм, в том числе энергетической эффективности и оснащенности зданий и помещений приборами учета использования энергетических ресурсов.

Финансирование деятельности органов Государственного жилищного контроля (надзора) субъектов Российской Федерации будет осуществляться за счет средств, предусмотренных в бюджете соответствующего субъекта Российской Федерации

Проект Постановления наделяет будущие органы госжилконтроля очень большим объемом полномочий, согласно документу данные органы будут следить за:
обеспечением прав и законных интересов граждан и государства при предоставлении населению жилищных и коммунальных услуг
использованием и сохранностью жилищного фонда, независимо от его формы собственности, общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и придомовых территорий и соблюдением Правил пользования жилыми помещениями и придомовыми территориями и Правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
соответствием жилых домов, жилых помещений и технического состояния общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе инженерного оборудования, внутридомового газового оборудования, установленным требованиям технологических и технических стандартов и соблюдением Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда
соответствием качества, объема и порядка предоставления коммунальных услуг и соблюдением Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, в части соблюдения нормативного уровня и режима обеспечения населения коммунальными услугами (отопление, электро-, водо-, газоснабжение, водоотведение) и наличием в жилых домах приборов регулирования, контроля и учета энерго- и водоресурсов
своевременным выполнением работ по содержанию и ремонту в многоквартирном доме в соответствии с действующими нормативно-техническими и проектными документами
выполнением мероприятий по подготовке жилищного фонда, общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме к сезонной эксплуатации
выполнением стандартов обслуживания многоквартирных домов, выполняемых за счет платы граждан
соблюдением требований жилищного законодательства и принятых в соответствии с ним нормативных правовых актов об управлении многоквартирными домами
соблюдением порядка и правил признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции
соблюдением порядка и правил признания жилого помещения непригодным для проживания
соблюдением порядка и правил перевода жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое помещение
соблюдением порядка и правил согласования переустройства и (или) перепланировки жилого и нежилого помещения
соблюдением порядка и правил проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом
соблюдением порядка отбора (привлечения) товариществом собственников жилья или управляющей компанией подрядных организаций на обслуживание и капитальный ремонт многоквартирных домов с использованием бюджетных средств и средств населения, а также средств, предоставляемых в соответствии с 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства»
соблюдением порядка проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах при создании ТСЖ (включая новостройки), передачи функций по управлению многоквартирным домом управляющей компании, замене управляющей организации
соблюдением порядка формирования платы граждан за жилищные услуги по решению общего собрания собственников многоквартирного дома (формирование платы граждан на содержание, текущую эксплуатацию, капитальный ремонт многоквартирного дома)
соблюдением порядка формирования платы граждан за коммунальные услуги
соблюдением порядка расчета расходов на деятельность управляющей организации и целевого использования денежных средств, собранных с населения в качестве оплаты за ЖКУ
соблюдением стандартов раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами
соответствием жилых домов, многоквартирных домов требованиям энергетической эффективности и требованиям их оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов
соблюдением требований о проведении обязательных мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах
соблюдением требований о разработке и доведении лицами, ответственными за содержание многоквартирных домов, предложений о мероприятиях по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в многоквартирных домах до сведения собственников помещений в многоквартирных домах
наличием и соблюдением условий договоров между собственниками многоквартирных домов и управляющей организацией, ТСЖ и иных организаций, обеспечивающих содержание и управление многоквартирным домом
наличием договоров и соблюдением (выполнением) договорных обязательств ресурсоснабжающими и коммунальными предприятиями на поставку энергоресурсов управляющей компании и ТСЖ, на поставку энергоресурсов ресурсоснабжающими организациями гражданам (при непосредственной форме управления домом) и на предоставление коммунальных услуг потребителям и гражданам по договорам с управляющей компанией
выполнением принятых решений и предписаний по устранению выявленных нарушений.

Основной мерой воздействия на нарушителей-субъектов ЖКХ (ТСЖ, управляющие организации, ресурсоснабжающие организации) по-прежнему будет являться административное наказание в виде штрафа. Принять данный документ Правительство планирует до 1 июля 2011 года.

Куда и как тратят деньги управляющие компании?

Управление домами становится все более привлекательным бизнесом. Вот только не все управляющие компании осознают степень своей ответственности как за эффективность управления, так и за расходование собранных средств.

Между тем отчитываться необходимо. Осенью прошлого года на федеральном уровне были приняты нормативные акты, устанавливающие обязательность раскрытия информации управляющими компаниями, обслуживающими жилищный фонд.

Правительство РФ постановлением от 23 сентября 2010 года № 731 утвердило стандарт раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами.

А приказом Министерства регионального развития от 14 ноября того же года № 495 «Об обеспечении контроля за организациями, осуществляющими деятельность в сфере обслуживания, эксплуатации и ремонта общего имущества многоквартирных домов» введена обязательная отчетность.

На основании этих требований управление Государственной жилищной инспекции Тверской области направило в адрес всех управляющих организаций региона письма о представлении отчетов за 2010 год и первый квартал 2011 года.

Тем не менее отчеты представили всего-навсего 29 компаний – треть от их общего числа.

– Разговор об открытости управляющих компаний очень актуален, – считает заместитель губернатора Владимир Дмитриев. – Собирая деньги с жителей, они должны быть «прозрачны» в своей работе. Если управляющая компания неэффективно работает, не обеспечивает необходимый уровень услуг в доме и не должным образом следит за чистотой дворов, то чаще всего прикрывается при этом недостатком финансов. В то же время мне известно, например, что зарплата у некоторых руководителей УК зашкаливает за 100 тысяч рублей. Тогда о каком отсутствии финансовых средств можно говорить? Я бы вообще предложил руководителям УК вывешивать в открытом доступе размер своих доходов.

Пока же не только размер зарплаты, но и обязательную информацию, которую управляющие компании должны раскрывать, они предпочитают замалчивать.

Управление Госжилинспекции области проанализировало представленные отчеты, и можно констатировать, что большинство из них не отражает реальной картины.

В областном центре ситуация с обязательной отчетностью обстоит хуже, чем в районах, откуда информация пришла из 23 управляющих организаций (это 42% от общего количества).

В Твери отчиталось только 6 управляющих компаний – меньше чем четверть существующих в городе.

Татьяна Атаева, заместитель начальника управления Государственной жилищной инспекции Тверской области, подчеркивает:

– Управляющие компании, которые работают с деньгами граждан, должны расходовать их не по своему усмотрению, а на основании заключенных договоров. И самое главное – жители должны иметь возможность проверить выполнение условий договоров, оценить добросовестность своих управленцев. А итоговый отчет утвердить на общем собрании.

При этом далеко не все жители знают, что к товариществам собственников жилья (ТСЖ) предъявляются те же требования, что и к УК.

Когда в советское время мы за услуги по содержанию дома платили символическую плату, то не очень вникали, что входит в понятие «содержание дома». Сегодня стоимость услуг по этой строке не может не волновать как граждан, так и власти. Тем более что именно эта строка чаще всего становится объектом для манипуляций недобросовестных управляющих компаний и ТСЖ. Поэтому необходимо иметь в виду, что расходы по содержанию многоквартирного дома должны быть согласованы с собственниками.

– Что только не напишут управляющие компании в своих отчетах! – продолжает Татьяна Атаева. – К примеру, пишут:

«Установка бойлера – Казаков». Кто такой Казаков, почему его фамилия стоит напротив упомянутого действия, где договор на установку и где акт выполненных работ? Ответов на эти вопросы в отчетах нет.

А отчет должен содержать полную информацию: как и почему потрачены деньги, какие обязательные работы выполнены, а какие нет и по какой причине. Из всего объема представленных отчетов только два хотя бы процентов на 75 соответствуют требованиям. Это отчеты управляющих компаний ООО «РЭП № 17» и ООО «Фирма «Энергия».

Поэтому жителям не мешает сравнить отчет своей УК с официально установленным на федеральном уровне перечнем раскрываемой информации, которая отражает все основные показатели финансово-хозяйственной деятельности этих структур.

А еще вспомнить: действительно ли УК посыпала зимой у подъездов антигололедную смесь, чистила крышу, а весной убрала двор? Иначе ваши деньги «улетели», растаяли вместе с прошлогодним снегом.


Фото: Архив "ТЖ"
1 фотоФото: Архив "ТЖ"

Частный бизнес в ЖКХ

В настоящее время ЖКХ является самой монополизированной (и муниципализированной) отраслью народного хозяйства. Данное положение обусловливается как высокой долей естественных локальных монополий в отрасли, так и сформировавшейся практикой управления эксплуатацией жилищного фонда посредством укрупнения имеющихся предприятий и наделения их максимальным объемом полномочий и функций. До сих пор во всех регионах существует положение, при котором большую часть рынка услуг по управлению муниципальным жилищным фондом занимают муниципальные унитарные предприятия. Субъектами малого предпринимательства пока производится всего 6% объема услуг в ЖКХ. Наибольшее число таких предприятий функционирует в сфере капитального и текущего ремонта жилищного фонда (около 80%).

Основной аргумент органов местного самоуправления для обоснования существования муниципальных унитарных предприятий, оказывающих жилищно-коммунальные услуги, – это презумпция того, что муниципальный (изношенный, обветшавший) жилищный фонд не интересен частному бизнесу. Если принять это за аксиому, то позиция муниципалитета является правильной, образование МУПов для обеспечения жизнедеятельности нерентабельных отраслей хозяйства – одна из обязанностей органов власти. Но действительно ли данная отрасль нерентабельна настолько, насколько изношенность зданий и инженерных сетей пугает потенциальных инвесторов? Сейчас уже есть возможность говорить не только о создании предпосылок для вхождения на рынок по оказанию жилищно-коммунальных услуг частных предприятий, но и об опыте подобных предприятий, осуществляющих свою деятельность в течение достаточного для значимых выводов времени.

Одним из примеров является организация предоставления жилищно-коммунальных и сопутствующих услуг в Санкт-Петербурге с помощью холдинговых объединений юридических лиц, включающих ряд организаций, общее руководство которыми осуществляет управляющая компания.

В состав управляющей компании входят:
центр коммунальных платежей (производит начисление и сбор платежей за оказанные жилищно-коммунальные услуги и услуги по содержанию жилищного фонда на основании единой расчетной квитанции, утвержденной законодательным собранием Санкт-Петербурга, расчет с поставщиками жилищно-коммунальных услуг);
подрядная организация – ведущая компания по оказанию полного комплекса жилищно-коммунальных услуг домам ЖСК и ТСЖ (исполняет роль генерального подрядчика в домах, обслуживаемых управляющей компанией: ремонт кровли, межпанельных швов, косметический ремонт квартир, подъездов, фасадов);
компания по эксплуатации жилищного фонда – специализированная компания по оказанию домам ЖСК и ТСЖ таких жилищно-коммунальных услуг, как: содержание мест общего пользования, придомовой территории, инженерных сетей, лифтов; вывоз мусора (работает по лицензии, имеется собственная сертифицированная электролаборатория);
инвестиционно-строительная компания – ведущая компания по проведению ремонтно-строительных и монтажных работ (выполняет кровельные работы по мягкой и жесткой кровле, монтаж вентиляционного оборудования и строительство мансард).

Обслуживающие организации, входящие в холдинговую группу, выполняют работы только на условии заключения договоров. Система договорных отношений по предоставлению жилищно-коммунальных услуг выглядит, как показано на схеме.

Управляющая компания заключает агентские договоры (1) на комплексное техническое обслуживание помещений заказчика. Предметом договора является обязанность управляющей компании от своего имени заключать договоры с исполнителями и за счет заказчика оплачивать техническое обслуживание помещений, аварийно-диспетчерское обслуживание, сбор и вывоз мусора, санитарное содержание мест общего пользования и придомовой территории, обслуживание инженерных сетей до границы эксплуатационной ответственности.

После заключения договора с заказчиком управляющая компания передает функции своего полномочного представителя компании по эксплуатации и заключает с ней договор агентирования (2). На основании договорных отношений компания по эксплуатации от своего имени и за счет управляющей компании выполняет необходимые юридические действия по подбору подрядчиков и заключению с ними договоров для обеспечения оперативно-диспетчерской связи в лифтах, вывоза бытовых отходов, санитарного содержания мест общего пользования, эксплуатации пускозарядных устройств, автоматической противопожарной защиты, обслуживания систем вентиляции и других видов услуг, связанных с содержанием и эксплуатацией жилищного фонда. Управляющая компания обеспечивает контроль за полнотой и качеством обслуживания.

Вывоз мусора от домов, обслуживаемых управляющей компанией, осуществляется непосредственно компанией по эксплуатации, имеющей лицензию на выполнение данного вида работ. Вывоз мусора производится также от домов муниципального жилищного фонда, что позволяет компании по эксплуатации привлекать денежные средства на содержание автопарка. Для выполнение ряда работ компания по эксплуатации привлекает субподрядчиков, в т. ч. по договорам привлекаются подрядная организация, инвестиционно-строительная компания и др.

Холдинг осуществляет жилищно-коммунальное обслуживание строго в соответствии с действующими нормативными документами по содержанию и ремонту жилищного фонда. В основе концепции обслуживания лежит районный принцип организации участков обслуживания домов ТСЖ и ЖСК. Начальник участка располагает полной свободой действий в сфере подбора и расстановки кадров, определения коэффициента трудового участия каждого работника и организации методики обслуживания конкретных домов. Все финансовые потоки проходят через централизованную бухгалтерию. Жилищные кооперативы переводят квартирную плату на счет управляющей компании. Из этих денег компания финансирует деятельность немногочисленного аппарата управления и районных участков. Финансовые возможности определяются количеством обслуживаемых квадратных метров жилой площади. Из централизованных средств оплачиваются аренда помещения участка, инструменты и оборудование.

На каждом участке действует диспетчерский пункт по приему заявок и располагается аварийная служба. Имеется свое автотранспортное предприятие, уборочная техника. Эффективно работают собственная лифтовая служба и подразделение промышленного альпинизма. Большое внимание уделяется вопросам капитального ремонта инженерных сетей обслуживаемых домов. Формируется собственное подразделение для вывоза бытовых отходов.

Кроме того, управляющая компания принимает объекты недвижимости в доверительное управление. Особенностью указанного договора является то, что право собственности на недвижимое имущество не переходит к управляющей компании, а остается у собственника.

Предприятие обеспечивает предоставление самого комплекса услуг по содержанию объектов недвижимости:
полное техническое обслуживание инженерных систем зданий (отопления, водоснабжения, вентиляции и кондиционирования), лифтового хозяйства, систем коллективного теле-, радиоприема;
санитарное содержание мест общего пользования;
уборку прилегающих территорий;
сбор и вывоз бытового мусора;
обеспечение санитарно-эпидемиологической безопасности зданий, охраны жилых и нежилых зданий.

Оказываются услуги по приемке зданий в эксплуатацию от застройщика, согласованию и оформлению необходимых документов для подключения инженерных систем объектов недвижимости по постоянной схеме, по регистрации товариществ собственников жилья как на объектах, сданных в эксплуатацию, так и на объектах незавершенного строительства.

Управляющая компания решает все вопросы по содержанию дома, оплате и эксплуатации с поставщиками коммунальных услуг (водоканалом, ТЭК, ОАО «Ленэнерго»), в т. ч. при наличии нескольких собственников помещений в здании. Эксплуатационные расходы определяются по общегородским тарифам, указанным в приложении к договору. Расходы на коммунальные услуги определяются по фактическим объемам потребления на основании счетов, выставляемых поставщиками коммунальных услуг. При этом управляющая компания обеспечивает предоставление гражданам всех положенных по закону льгот на оплату жилья и коммунальных услуг.

Собственник может передать управляющей компании право на сдачу в аренду части помещений, при этом собственник освобождается от оплаты эксплуатационных расходов на указанную площадь и получает право на ежемесячное вознаграждение в сумме, установленной договором (дополнительным соглашением). Собственник может поручить управляющей компании продать часть помещений по установленной им цене.

В период обслуживания управляющая компания регистрирует ТСЖ в указанных домах, если оно не зарегистрировано на стадии застройки, и осуществляет его управление.

Управляющая компания оформляет получение субсидий из бюджета на покрытие убытков от эксплуатации жилищного фонда. Сумма начислений эксплуатационных расходов для собственников при этом снижается на сумму предоставленных субсидий.

В домах ЖСК и ТСЖ, находящихся у управляющей компании в управлении, договоры заключены с каждым собственником. В домах, находящихся в управлении управляющей компании, договоры заключаются с правлениями объединений собственников этих домов.

Расчет коммунальных платежей производится на основании единой квитанции, установленной в Санкт-Петербурге. Управляющая компания заключает договор о начислении и сборе платежей собственников и нанимателей помещений (3) с центром коммунальных платежей. Правами на программу расчета жилищно-коммунальных услуг владеет управляющая компания. По штрих-коду квитанции бухгалтер получает полную информацию о движении денежных средств и все данные о собственнике. Квитанции разносят домоуправы, которыми фактически являются председатели ТСЖ, ЖСК.

Существование подобной компании, организованной в 1992 г. и за прошедшее время развившейся в холдинговую структуру, оказывающую не только жилищно-коммунальные, но и дополнительные взаимосвязанные услуги на жилищном фонде площадью более 1 млн кв. м самой различной структуры и степени изношенности, является реальным возражением противникам частных предприятий на этом рынке.

Опыт работы Консалтинговой группы «Лекс» с частными предприятиями по эксплуатации жилищного фонда позволил сфокусировать проблемы данного сектора и выработать основные направления их решения. В большей степени данные проблемы касаются минимизации налогооблагаемой базы в связи с несовершенством действующего законодательства, ставящего муниципальные и частные предприятия в неравные условия хозяйствования. Частные предприятия вынуждены применять более изощренные схемы договорных отношений и внимательнее относится к своей учетной и налоговой политике. Одной из форм решения данной проблемы является организация данных предприятий как некоммерческих организаций (льготная система налогообложения) либо малых предприятий (возможность применения льготных и упрощенных схем налогообложения). Особое внимание необходимо уделить такой сфере управления, как управление затратами. Данное направление является основным конкурентным преимуществом частного предприятия перед муниципальным. Минимизация затрат на основе грамотного управления позволяет небольшим частным предприятиям конкурировать с муниципальными монополистами. Другими преимуществами, реализуемыми частными предприятиями, являются:
способность более оперативно реагировать на изменения внешней среды;
использование новых возможностей для извлечения прибыли от деятельности;
внедрение и обслуживание систем внутридомовых информационных коммуникаций, приема телевидения, систем безопасности;
использование придомовых территорий и мест общего пользования зданий, встроенно-пристроенных нежилых помещений для организации дополнительных услуг (автостоянки, ремонтно-отделочные фирмы и т. п.).

Управление собственностью с позиции, изначально ориентированной на дотационность, обрекает жилищно-коммунальный комплекс на неэффективное развитие. Можно сказать, что непривлекательность ЖКХ для частного капитала и предпринимательства – это большей частью миф, сформированный отраслью для возможности сохранения прежних методов хозяйствования, создания барьеров для конкуренции и, как следствие, непрозрачности и бесконтрольности денежных оборотов.

Из объективных препятствий вхождению на этот рынок хотелось бы отметить только неготовность действующего законодательства к обеспечению равных условий хозяйствования для предприятий всех форм собственности в отрасли и дефицит кадров, способных подойти к оказанию жилищно-коммунальных услуг как к реальному бизнесу, который может устойчиво развиваться за счет прогнозируемости финансовых поступлений и стабильно растущего спроса на услуги.

По каким показаниям платить - индивидуального счетчика или коллективного?

Как считать и что делать, если вас попросили доплатить за жилищно-коммунальные услуги. По каким показаниям платить - индивидуального счетчика или коллективного? Разъяснения по этому дали в Тверской городской Думе.

С подобными проблемами жители встречаются в последнее время все чаще. Во многих квартирах жильцы самостоятельно уже устанавливают приборы учета, при этом сами многоквартирные дома коллективными приборами учета еще не оборудованы. Из-за чего и идут разночтения в оплате потребленных ресурсов. С вопросом разъяснить ситуацию – как правильно считать - к депутатам Тверской городской Думы обратился житель Твери. Этот вопрос был рассмотрен на заседании постоянного комитета по развитию города городскому хозяйству. Свое заключение и разъяснение этого вопроса дала Контрольно-счетная плата Тверской городской Думы.

Так, согласно статье 13 № 261-ФЗ до 1 января 2012 года собственники жилых домов, собственники помещений в многоквартирных домах, обязаны обеспечить оснащение таких домов приборами учета воды, природного газа, тепловой энергии, электрической энергии, а также ввод установленных приборов учета в эксплуатацию. При этом многоквартирные дома в указанный срок должны быть оснащены еще и такими же коллективными (общедомовыми) приборами учета.

При этом, как прописано в Жилищном кодексе РФ, размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. А порядок расчета и внесения платы за коммунальные услуги установлен в разделе III Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, которые утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. № 307 (далее – Правила).

Так, как следует из Правил, «при оборудовании многоквартирного дома коллективными (общедомовыми) приборами учета и оборудовании частично или полностью индивидуальными и (или) общими (квартирными) приборами учета размер платы за коммунальные услуги, потребленные в жилом помещении, оборудованном указанными приборами учета, определяется:

а) для холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, газоснабжения и электроснабжения - в соответствии с подпунктом 1 пункта 3 приложения № 2 к настоящим Правилам».

Подпункт 1 пункта 3 приложения № 2 к Правилам, в свою очередь, гласит:

«3. При оборудовании многоквартирного дома коллективными (общедомовыми) приборами учета и отдельных или всех помещений в многоквартирном доме индивидуальными и (или) общими (квартирными) приборами учета размер платы за коммунальные услуги в жилом помещении определяется в следующем порядке:

1) размер платы (руб.) за холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, газоснабжение, электроснабжение в помещениях, не оборудованных приборами учета, определяется по формуле 3, а в помещениях, оборудованных приборами учета, определяется по формуле (9):
,
где:
- объем (количество) коммунального ресурса (холодной воды, горячей воды, газа или электрической энергии), фактически потребленный за расчетный период, определенный по показанию коллективного (общедомового) прибора учета в многоквартирном доме (куб. м, кВт·час);

- суммарный объем (количество) коммунального ресурса (холодной воды, горячей воды, газа или электрической энергии), потребленный за расчетный период в помещениях, оборудованных приборами учета (за исключением помещений общего пользования), измеренный индивидуальными приборами учета, а в коммунальных квартирах - общими (квартирными) приборами учета (куб. м, кВт·час);

- суммарный объем (количество) коммунального ресурса (холодной воды, горячей воды, газа или электрической энергии), потребленный за расчетный период в помещениях, не оборудованных приборами учета, определенный исходя из нормативов потребления коммунальных услуг по формулам 1 и3 (куб. м, кВт·час);

- объем (количество) коммунального ресурса (холодной воды, горячей воды, газа или электрической энергии), потребленный за расчетный период в i-том помещении, оборудованном прибором учета (за исключением помещений общего пользования), измеренный индивидуальными приборами учета, а в коммунальных квартирах - общими (квартирными) приборами учета (куб. м, кВт·час);

- тариф на соответствующий коммунальный ресурс, установленный в соответствии с законодательством Российской Федерации (для холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, газоснабжения и водоотведения - руб./куб. м; для электроснабжения - руб./кВт·час)».

Однако на практике, в большинстве своем индивидуальными приборами учета оснащено лишь небольшая часть квартир в домах.

Поэтому, согласно Правилам, при отсутствии коллективных (общедомовых), общих (квартирных) и индивидуальных приборов учета размер платы за холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, водоотведение и электроснабжение (руб.) определяется по формуле (3):
,
где:
- количество граждан, проживающих (зарегистрированных) в i-том жилом помещении (квартире, жилом доме) (чел.);

- норматив потребления соответствующей коммунальной услуги (для холодного водоснабжения, горячего водоснабжения и водоотведения - куб. м в месяц на 1 чел.; для электроснабжения - кВт·час в месяц на 1 чел.);

- тариф на соответствующий коммунальный ресурс, установленный в соответствии с законодательством Российской Федерации (для холодного водоснабжения, горячего водоснабжения и водоотведения - руб./куб. м; для электроснабжения - руб./кВт·час).

Если многоквартирный дом оборудован коллективными (общедомовыми) приборами учета, а квартиры в этом доме оборудованы индивидуальными приборами учета лишь частично, то при расчёте по формуле (9) размера платы за соответствующие коммунальные услуги, потребленные в жилом помещении, оборудованном приборами учета, объем (количество) коммунального ресурса, определенный по показанию коллективного (общедомового) прибора учета в многоквартирном доме, должен быть уменьшен на суммарный объем (количество) коммунального ресурса, рассчитанный по формуле (3) для всех жилых помещений, не оборудованных приборами учета.

С другой стороны, до момента оборудования данного многоквартирного дома коллективными (общедомовыми) приборами учета, при расчёте размера платы за соответствующие коммунальные услуги, потребленные в конкретном жилом помещении в этом доме, оборудованном приборами учета, учитывается исключительно объем (количество) коммунального ресурса, определенный по показанию индивидуального прибора.

Согласно действующему законодательству органы местного самоуправления не вправе своими нормативными актами устанавливать, изменять, дополнять или иным образом «вмешиваться» в процесс реализации порядка расчёта платы за коммунальные услуги, установленного Правительством РФ.

Однако, сами собственники жилых помещений данного многоквартирного дома имеют возможность непосредственно участвовать в регулировании этого процесса в рамках (в зависимости от способа управления) исполнения договора управления этим домом с соответствующей управляющей организацией либо в рамках устава или специального локального акта соответствующего ТСЖ или жилищного кооператива.

В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.

Таким образом, собственники жилых помещений на своём общем собрании совместно с управляющей организацией могут определить порядок действий управляющей организации по расчёту платы за коммунальные услуги на основании показаний коллективного (общедомового) и индивидуальных приборов учёта (согласно утверждённым Правительством Правилам), а также возможность и порядок проведения на регулярной основе контроля за начислением этой платы, например, путём, избрания специальной ревизионной группы из числа собственников жилых помещений

Управляющие компании: курс на прозрачность

В администрации Твери прошел семинар для руководителей управляющих компаний с участием представителей управления Государственной жилищной инспекции Тверской области, Роспотребнадзора и городского департамента ЖКХ. Главной его темой стало исполнение УК обязанностей по раскрытию полной информации о своей деятельности.

Основной стандарт предоставления данной отчетностибыл утвержден постановлением Правительства РФ № 731, принятым вконце сентября прошлого года. Однако в настоящее время отчеты освоей деятельности за 2010 год и первый квартал 2011-гопредоставили в государственную жилищную инспекцию только шестьуправляющих организаций из 28-ми, работающих в Твери.


Заместитель начальника управления ГЖИ Татьяна Атаева дала подробные разъяснения о новых требованиях законодательства.Теперь в обязанности УК входят не только отчеты на общих собраниях собственников жилья, но и размещение полной информации о своей работе на собственном сайте.

Его адрес вместе с электронной почтой и номерами телефонов должны быть указаны в квитанциях по оплате коммунальных услуг. Кроме того, собственники жилья имеют право в течение пяти дней получить ответ на свой запрос по поводу работы компании, управляющей их домом.

УК являются коммерческими организациями, нанятыми жителями. И многое сегодня, действительно, зависит от активности горожан. Однако сделать их деятельность более прозрачной и качественной - задача всех уровней власти.

Установка приборов учета расхода холодной и горячей воды

Стандартная схема контроля и учёта потребления горячей и холодной воды не даёт возможности оплачивать фактический расходуемый объём. Объяснением этому служит устоявшаяся система городских застроек, при которой большая часть жилых зданий снабжается водой через ЦТП (Центральный тепловой пункт). Такая схема заметно усложняла все расчёты. Данные счётчики учитывали расход горячей и холодной воды от группы зданий, снабжающихся одним ЦТП. А так как в эту группу помимо жилых домов входили ещё и различные другие организации, в том числе объекты социально-бытового назначения, то определить водопотребление конкретно в жилых домах было практически невозможно.
Таким образом, руководствуясь тем, что данная схема не отвечает требованиям оплаты фактического потребления ресурса, сейчас предлагается система установки приборов учёта воды отдельно в каждой квартире жилищного дома. Она является наиболее эффективной, так как осуществляет полный переход от нормы к факту водопотребления, и также нацелена на стимулирование экономии энергоресурсов населением.
Помимо индивидуальных счётчиков, жильцы активно используют и коллективные приборы (общедомовые), применение которых привело к исчезновению необходимости оплачивать расход воды, не дошедший от ЦТП до дома.
По конструктивному своему исполнению водосчётчики имеют следующую классификацию:
- электромагнитные (индукционные);
- ультразвуковые;
- вихревые (вихреакустические);
- тахометрические (крыльчатые одноструйные, крыльчатые многоструйные и турбинные).

Рассмотрим принципы действия и некоторые технические особенности каждого из них.
1. Электромагнитные счётчики воздействуют на поток электропроводной жидкости с помощью электромагнитного поля, таким образом, требуя перманентного электропитания, что объясняет их высокую стоимость.
2. Ультразвуковые счётчики воды могут функционировать как от сети, так и автономно. Отсутствие вращающихся частей приводит к значительно меньшей чувствительности к загрязнениям в воде, что одновременно ведёт к их высокой стоимости. Плюсом является также их компактность.
3. Вихревые счётчики приводятся в действие на основе того, что способны преобразовать ультразвуковую фиксацию чередования сгустков в показатели расхода. Логично, что эти приборы требуют постоянного питания электричеством.
4. Тахометрические - самые дешёвые среди вышеописанных. Они не требуют электропитания и работают на том принципе, что крыльчатка или турбина, вращающаяся за счёт движения потока, передаёт сигналы вращения счётчику. Самый дешёвый из них - крыльчатый, самый дорогой - турбинный, он чувствительнее всех остальных и ценится за свою устойчивость к перезагрузкам.

Однако, как бы там ни было, все эти установленные счётчики холодной и горячей воды требуют периодической проверки, что обусловлено возможностью изменения показаний прибора в процессе пользования ним. Основной причиной того, что счётчик начинает искажать свои показания, является износ гнезда, в котором ось крыльчатки производит вращение. Иной неприятностью в приборах с качественным выполнением гнезда может стать отложение осадков, которое в свою очередь приводит к тому, что ось начинает вращаться медленнее, а показания, соответственно, существенно меняются. Эти дефекты невозможно устранить, не снимая сам счётчик. Даже самый качественный из них не в состоянии прослужить больше 5-6 лет без замены втулок и чистки. Поэтому, следует быть бдительными, и не забывать проводить периодические осмотры прибора, во избежание потом неприятностей во время того, как сантехник и проверяющий "нагрянут" с обязательной проверкой.
В заключение хотелось бы ещё раз подчеркнуть все преимущества установки приборов счётчиков расхода холодной и горячей воды для ресурсосбережения.
Во-первых, установка счётчиков на воду даёт возможность определить затрачиваемое количество этого ресурса на содержание общих территорий жилищных домов, влажную уборку тротуаров и подъездов, полив газонов и клумб.
Во-вторых, при помощи приборов подсчёта расхода воды можно легко выявить утечки в системах тепло- и водоснабжения жилых домов.
Третьим, и, возможно, самым весомым преимуществом можно считать реальную возможность для ресурсосбережения.
Жильцы, желающие установить счётчики на воду, могут обратиться в нужный им ДЕЗ, либо же иную организацию, управляющую жилищно-коммунальными ресурсами. После того, как квартирный счётчик на воду был установлен, хозяину необходимо немедленно известить об этом службу ЕИРЦ.
Что же касается сообщения данных о ежемесячном использовании водных ресурсов, то делать это можно несколькими способами: использование сети Интернет, через сайт, либо специальный электронный ящик ЕИРЦ, ежемесячный телефонный звонок в ЕИРЦ, сообщение с мобильного телефона, или же отметка в журнале Единого информационно-расчётного центра.

Малоэтажное строительство в России: теперь есть все предпосылки

В Москве состоялась конференция «Малоэтажное строительство России: девелопмент, технологии, реализация». В мероприятии, организованном компанией AHConferences, приняли участие более 100 человек: руководители и специалисты девелоперских и риэлтерских компаний, представители производств и разработчиков технологий малоэтажного домостроения, аналитики рынка, представители министерств и государственных фондов, а также деловые и специализированные СМИ.
Первую сессию «Малоэтажное строительство: инфраструктура проектов» открыл Сергей Кузнецов, заместитель гендиректора Фонда РЖС. Он рассказал о практике формирования и проведения аукционов комплексно обеспеченными земельными участками для строительства малоэтажного жилья эконом-класса.
По оценкам Фонда, 32,7 млн. российских семей в 2011-2015 году будет испытывать потребность в улучшении жилищных условий. Им требуется более 2 млрд. квадратных метров. РЖС предлагает застройщикам «чистый продукт» - большие земельные участки по низкой стартовой цене, требуя соблюдения заданных объемов и сроков предоставления жилья. Земельные участки обеспечиваются гарантиями. Например, выкуп жилья в малоэтажных поселках составляет до 35% от общего объема застройки. РЖС также содействует решению вопросов, связанных с обеспечением поселков дорожной, инженерной и социальной инфраструктурой, взаимодействуя с органами власти соответствующих субъектов РФ. К 2012 году на землях Фонда планируют увеличение доли малоэтажного строительства до 60%.
Альбина Кислицина, ведущий советник аппарата комитета ГосДумы РФ по строительству и земельным отношениям, доложила о законодательных инициативах и текущих мерах, направленных на развитие рынка малоэтажного жилья экономического класса. Так, например, уже установлена обязанность органов земельного управления определить земельные участки, которые могут быть предоставлены застройщикам для малоэтажного строительства. «Отбор застройщиков происходит органами местного самоуправления на основании размещения заказа по начальной цене, установленной Минрегионом в качестве предельной стоимости строительства 1 кв. метра жилья», - сообщила она.
В комитете ГД РФ также готовится проект, допускающий создание некоммерческих объединений – потребительских кооперативов – при содействии органов власти для осуществления малоэтажной застройки и совместного управления имущественным комплексом. Интересно, что объединениям, учрежденным органами власти, предусматривается предоставление земльных участков на бесконкурсной и безвозмезной основе. Остальные кооперативы смогут приобрести участки на закрытых аукционах по цене в размере 10% от их кадастровой стоимости. Закрытые кооперативы не могут распоряжаться земельными участками в течение 10 лет, кроме случаев залога на строительство домов и инфраструктуры.
Кроме этого, подготовлен законопроект по оптимизации подготовки документов территориального планирования, планируется сокращение сроков проведения экспертизы до 2 месяцев с правом застройщика устранять замечания, предусматривается развитие системы негосударственной экспертизы. «Для малоэтажного строительства теперь есть все предпосылки», - заключила г-жа Кислицина.
Практикой государственно-частного партнерства при развитии инфраструктуры в проекте малоэтажной застройки поделился Павел Головач, финансовый директор УК «Экодолье», которая успешно реализует проекты в Оренбургской и Калужской областях. Он отметил, что 40% объектов в поселках продаются по ипотеке.
Юрий Сорокин, вице-президент «Партнеры Земли», в свою очередь акцентировал внимание на ключевых проблемах освоения территорий малоэтажного строительства. По его словам, для застройки крупных территорий необходимо задействовать механизмы частно-государственного партнерства, но кроме этого, нужны законодательные изменения в сфере строительства на частных земельных участках
Заключительные сессии были посвящаны вопросам налогообложения и ипотечных программ в сфере малоэтажного строительства и современным энергоэффективным технологиям загородного домостроения.

Жилищно-коммунальное хозяйство

Жилищно-коммунальное хозяйство — комплекс подотраслей, обеспечивающий функционирование инженерной инфраструктуры различных зданий населенных пунктов, создающий удобства и комфортность проживания и нахождения в них граждан путем предоставления им широкого спектра жилищно-коммунальных услуг.

ЖКХ подразумевает:
Водопровод — прокладка и ремонт водопроводных труб, водозабор очистка и доставка воды в многоквартирные дома и на промышленные объекты, в т.ч. для последующего подогрева для нужд горячего водоснабжения и отопления.
Канализация — отведение сточных вод
Теплоснабжение — обеспечение поставки жителям горячей воды и тепла, обеспечение работы котельных и ТЭЦ. Нарушение работы может вызвать топливно-энергетический кризис.
Капитальный ремонт зданий
Текущий ремонт внутренних общедомовых инженерных коммуникаций и систем (здания)
Сбор, вывоз и утилизация мусора
Текущая уборка мест общего пользования.
Содержание придомовых территорий (благоустройство)

Не всё у нас в Твери плохо с ЖКХ

Сегодня я пришел к выводу, что не все у нас в Твери плохо с ЖКХ, когда пришлось столкнуться с Управляющей компанией «Фаворит +», расположенной на пр-т Чайковского, которая обслуживает наш дом.

А история такова: утром обнаружил, что дома потек вентиль холодной воды, перекрывающий воду во всей квартире. Как только открылась наша УК, сразу пошел вызвать слесаря. Мое удивление вызвало то, что приятная в общении женщина, являющаяся мастером участка, внимательно выслушав проблему и поняв, что воду мне самому не перекрыть, сразу же начала звонить по мобильнику слесарю, который по всей вероятности уже пошел работать на объекты. После чего мастер участка ещё и сама вместе со мной пошла на место, так сказать аварии, где уже у подъезда нас ждали два «трезвых» и опрятных сантехника.

Почему «трезвых»? Да потому что многие давно уже привыкли к тому, что к нам в квартиры практически всегда приходят слесари не совсем в трезвом состоянии, причём даже утром. Приступив сразу к работе, ребята устранили неисправность примерно за 10 минут, посоветовав заменить все остальные вентили. Так как они действительно уже были старые, я задал вопрос: «Когда их реально можно будет поменять?» Слесарь сказал: «С вашего согласия, хоть сейчас» и приступили к работе. Это было мое второе удивление, в том, что мне не надо было бежать в магазин сантехники. Сделав минут за 30 всю работу качественно и добросовестно и даже ненамусорив, ребята попрощавшись, пошли работать дальше. А меня посетила мысль: «Не все у нас в Твери так плохо с ЖКХ». Наверное, вот так должны работать все управляющие компании города и их работники.

Автор:
Алексей (VINIL)

Фонд ЖКХ диктует условия регионам

Фонд ЖКХ диктует условия регионам

Фонд ЖКХ намерен приостановить финансирование капремонта многоквартирных домов и переселение из аварийного жилья в 38 регионах. Руководство может потребовать от региональных властей вернуть более 100 млрд руб. (фактически треть от общего объема финансирования), выделенных им в 2008-2010 гг., за невыполнение условий финансирования программ фонда.

По словам первого заместителя руководителя госкорпорации Владимира Талалыкина, Фонд ЖКХ обнаружил в регионах массу нарушений на местах. В частности, речь идет о том, что земельные участки под домами не учтены в кадастре. Как пишут "Ведомости", из 115 тыс. домов, включенных в программы капремонта, не учтены участки под 2600 зданиями в 23 регионах. Такие нарушения зафиксированы в Тверской, Калужской, Московской областях и Краснодарском крае.

Госкорпорация также сообщила о приостановлении выделения средств Иркутской, Магаданской, Новгородской, Свердловской и Ульяновской областям, а также Карелии и Бурятии. Причиной тому стали нарушения, выявленные при рассмотрении годовых отчетов этих регионов о реализации программ фонда, выполнении условий предоставления финансирования и расходовании выделенных средств. Таким образом, общее число регионов, лишившихся финансирования, приблизилось к 40 — это почти половина российских регионов, подчеркивает РИА Новости.

Талалыкин пояснил "Ведомостям", что раньше от регионов требовали лишь графики оформления земли, но к 1 января 2011 г. они должны были завершить эту работу. Теперь руководители регионов должны принять меры по устранению нарушений в течение 4 месяцев, чтобы избежать санкций. Он подчеркнул, что в 2011 г. фонд планирует потратить на ремонт и переселение около 35 млрд руб.

В пресс-релизе Фонда ЖКХ говорится, что, "в соответствии с ФЗ-185 (Федеральный закон "О Фонде ЖКХ"), регионы должны исправить все выявленные нарушения не позже 4 месяцев со дня принятия правлением фонда решения о приостановлении предоставления финансовой поддержки. Неустранение нарушений влечет за собой возврат финансовой поддержки за счет средств фонда". По данным фонда, практика приостановления выделения средств регионам уже применялась — прекращалось выделение средств Ульяновской области со сроком устранения нарушений до 8 апреля.

Госкорпорация сообщает, что если нарушение не будет устранено до этой даты, Фонд ЖКХ будет инициировать процедуру отзыва средств, полученных регионом ранее, за недоработки по формированию и проведению государственного кадастрового учета земельных участков. Также не все ульяновские муниципалитеты обеспечили не менее чем 80%-ную долю частных компаний в коммунальной сфере. В регионе также продолжают предоставляться субсидии коммунальным организациям на возмещение затрат или недополученных доходов на содержание объектов тепло- и водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, что нарушает условия предоставления средств Фондом ЖКХ.

Напомним, ранее Фонд ЖКХ обнаружил нарушения у Бурятии, Иркутской и Магаданской области. В списке нарушений условий финансирования — неполное обеспечение программы расселения ветхого жилья, факты нецелевого использования средств фонда, затягивание работ по проведению государственного кадастрового учета земельных участков.

1 апреля было приостановлено финансирование Калмыкии, Чувашии, Республики Алтай, Камчатского, Приморского и Красноярского краев, Архангельской, Псковской, Смоленской, Тульской, Челябинской, Курганской, Волгоградской, Московской, Тверской, Кировской и Нижегородской областей. В марте под санкции попали республики Северного Кавказа и ряд других областей России. Выделение средств еще нескольким регионам было приостановлено, но позже восстановлено после устранения нарушений.

Эксперты считают, что регионы будут вынуждены решить все накопившиеся вопросы в срок, хотя оформление земли требует денег, времени и многочисленных справок. В ближайшее время все участки под домами, участвующими в программе фонда, будут учтены в кадастре.
Валентин Гридин

Поставят на счётчик

Жителей обязали установить приборы учёта

К 2012 году в наших квартирах должны быть установлены индивидуальные счётчики на воду, газ и теплоэнергию. Времени остаётся все меньше, но, несмотря на категоричность федерального законодательства, тверичане с установкой индивидуальных приборов учёта не спешат.
Не установил? Переплачивай!

«С нового 2012 года будут действовать новые тарифы — разные для тех, кто установил индивидуальные счётчики, и кто нет, — рассказал Александр Беляков, начальник отдела коммунальной инфраструктуры Департамента жилищно-коммунального хозяйства администрации Твери. — Причём последние будут вынуждены платить за коммуналку в 1,5 — 2 раза больше».

Те, кто уже установил счётчики, почувствовал на себе экономию. По нормативам на одного человека горячая вода и холодная вода стоит порядка 156 рублей и 109 рублей соответственно. По счётчику кубометр горячей воды обходится в 56 рублей, холодной — 28 рублей. Таким образом, учитывая, что взрослый человек потребляет в среднем 3 кубометра холодной и 2 горячей воды, экономия получается до 30%.

Однако прежде чем экономить, необходимо раскошелиться. Покупка и установка только двух счётчиков на горячую и холодную воду выльется в 3,5 — 4 тысячи рублей. Кроме того, все приборы учёта имеют свой срок поверки, как правило, 4 года, когда их следует демонтировать и сверять точность данных. И за эту процедуру тоже придётся заплатить. Специалисты рекомендуют при покупке приборов обращать внимание на срок поверки: чем он больше, тем лучше. Осторожно следует подходить и к выбору организации, которая устанавливает счётчики. «Не лишним будет узнать, имеет ли фирма лицензию, сервисную службу и каковы гарантийные обязательства», — посоветовал директор по сбыту ООО «Тверьводоканал» Сергей Рябов.
Важное «но»

Последнее «но»: монтировать индивидуальные приборы учёта в стены своих квартир следует только после того, как будут поставлены общедомовые счётчики. Этим должны заниматься управляющие компании. Стоит отметить, что решение об установке таких приборов принимается на собрании собственников жилья и фиксируется в протоколе. В противном случае — споры и суды между жильцами, хозяйствующими субъектами и ресурсоснабжающими организациями, поскольку первые и вторые станут рассчитываться по показаниям внутриквартирных счётчиков, а потери и издержки последних компенсировать будет некому.

Понятно, что весь процесс требует от жителей и денег и времени. Однако заниматься решением коммунальных вопросов нужно, и чем раньше, тем лучше. В конце концов речь идёт о содержимом наших с вами кошельков.
Как установить счётчик:

1. Обратиться в свою управляющую компанию, ЖЭО или ТСЖ.

2. Получить разрешение на установку индивидуальных приборов учёта: так называемые технические условия.
3. Приобрести счётчики.

4. Выбрать компанию, которая займётся установкой приборов учёта.

5. В следующем месяце оплатить коммунальные услуги по показаниям индивидуальных счётчиков.

Управление многоквартирным домом

Вопросы управления многоквартирными домами

Раздел VIII Жилищного кодекса посвящен вопросам управления многоквартирными домами. Статьей 161 регулируется выбор способа управления многоквартирным домом с учетом того, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из следующих способов управления многоквартирным домом:
непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе и для тех, кто не принимал участия в работе этого собрания). Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. В течение десяти дней со дня проведения этого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах конкурса и об условиях договора управления этим домом.
Собственники помещений в многоквартирном доме в этом случае обязаны заключить договор управления домом с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. Не позднее чем через год после заключения указанного договора управления многоквартирным домом орган местного самоуправления созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом. Любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию в соответствии с описанным порядком.
Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса допускается, только если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся.
Могоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Статья 162 Кодекса устанавливает требования к договору управления многоквартирным домом. Такой договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. В договоре должны быть указаны следующие положения:
состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Договор заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет и автоматически продлевается на тот же срок и на тех же условиях при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия. Изменение и (или) расторжение договора должно осуществляться в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Кодексом определены также особенности управления многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, - в них управление осуществляется с учетом положений разделов V («Жилищные и жилищно-строительные кооперативы») и VI («Товарищество собственников жилья») соответственно. Раздел VI фактически заменил действовавший до 01.03.2005 г. Федеральный закон «О товариществах собственников жилья».
В случае замены управляющей организации или изменении способа управления многоквартирным домом прежняя управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.
Жилищный кодекс, возложив на владельцев жилых помещений бремя по их содержанию, существенно облегчает нагрузку на федеральный бюджет, связанную с функционированием ЖКК. Поскольку субсидии на оплату жилых помещений и коммунальных услуг должны финансироваться из местного бюджета за счет субвенций, предоставляемых бюджетом соответствующего субъекта Федерации, то федеральный бюджет освобождается и от нагрузки, связанной с социальной поддержкой граждан, имеющих право на субсидии. Сохраняются расходы, связанные с осуществлением функций по регулированию жилищных отношений (ст. 12), с социальным наймом помещений жилищного фонда РФ, с предоставлением финансовой помощи регионам для финансирования субсидий по ст. 159 (такая помощь может предоставляться, но обязанность по ее предоставлению Кодекс не предусматривает), на компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг отдельным категориям граждан в соответствии с федеральным законодательством.

Снижение коммунальных услуг: размер предоставляемых льгот

Размер квартплаты с каждым годом увеличивается: хорошо еще, что прирост идет в арифметической, а не геометрической прогрессии. Даже для работающих граждан взносы за коммунальные услуги довольно чувствительны и сказываются на семейном бюджете. Что уж тогда говорить о пенсионерах. Это только в Европе человек, уходя на заслуженный отдых, получает возможн? ?сть для путешествий по всему свету. В России же люди привыкли работать до предела: уходить на пенсию – значит, практически полностью лишаться материальных благ. Из самых длительных поездок можно отразить лишь автобусный маршрут на садовый участок. В таких условиях очередная жировка еще сильнее усугубляет положение. Можно ли хоть как-то сократить коммунальные платежи?

Есть три способа, позволяющих на вполне законных основаниях, уменьшить поборы за квартиру. К ним относятся:

1) льготы, которые предоставляются отдельным категориям граждан;
2) субсидии, выплачиваемые государством тем семьям, доходы которых сильно страдают от коммунальных выплат (когда квартплата съедает существенную часть имеющегося бюджета);
3) перерасчет, возможный при длительных отъездах или в случае неудовлетворительного качества предоставляемых коммунальщиками у слуг.

Поговорим более подробно о льготах.

В Жилищном кодексе нашей страны и слово-то такое отсутствует, вместо него употребляется другое понятие – компенсация. Но это дело не меняет. Согласно ст. 8 данного законодательного акта, призванного для урегулирования всех жилищных вопросов, действующие льготы остаются в первозданном виде, меняется только размер льготной выплаты.

Своеобразная скидка позволяет сократить коммунальные платежи для особых категорий граждан. С первого января 2010 года сумму денежной помощи можно рассчитать по довольно простой формуле, лишь подставив собственные данные. Среди используемых обозначений: Р – сумма льготы (компенсации) в рублях; Б – базовая единицах в аналогичном денежном эквиваленте; Ч – количество человек в семье льготника. В последнем случае нужно запомнить, что сами льготники в общую численность не входят. Исключение составляют только инвалиды: зде сь суммируются все члены семейства. В расчете также используются:
- общая площадь помещения (S), которая в случае общежития заменяется на жилую;
- норматив площади на одного человека (N), который зависит от утвержденных в разных регионах стандартах.

Итак, имеем следующую картину предоставляемых льгот.

1 Многодетные семьи с несовершеннолетними детьми
- в случае трех не достигших совершеннолетия членов семейства размер компенсации определится по формуле: Р2 = 0,3?0,7?Б?Ч;
- если число детей в семье от четырех до семи, то сумма выплаты соответственно увеличивается: Р3 = 0,4?0,7?Б?Ч;
- ну и для случая, когда количество несовершеннолетних больше или равно восьми, получаем следующую зависимость: Р4 = 0,5?0,7?Б?Ч.

2 Ветераны труда
В эту же категорию попадают также труженики тыла и реабилитированные граждане. Для них коммунальный взнос уменьшится на сумму: Р1 = 0,5?Б + 0,5?0,3?Б?Ч.

3 Ограниченные в жизнедеятельности и трудосп особности
- для инвалида: Р5 = 0,5?Б?S:Ч/N;
- для семьи, в которой на воспитании находится ребенок-инвалид: Р6 = 0,5?Б?Ч;
- для инвалида, получившего свое увечье в годы Великой Отечественной войны: Р7 = 0,5?Б + 0,5?Б?Ч.

4 Участники военных действий
- для сражавшихся за свое отечество во время Великой Отечественной войны: Р8 = 0,5?Б + 0,5?0,3?Б?Ч;
- для жителя блокадного Ленинграда, в настоящее время признанного инвалидом: Р9 = 0,5?Б + 0,5?0,3?Б?Ч;
- для ветерана, ранее участвующего в каких-либо боевых действиях: Р10 = 0,5?0,3?Б + 0,5?0,3?Б?Ч;
- для члена семьи погибшего при выполнении боевой операции или умершего инвалида войны, в случае признания его нетрудоспособности: Р11 = 0,5?Б?Ч.

5 Пострадавшие от радиационного облучения при аварии на Чернобыльской АЭС
- для всех граждан, получивших дозу облучения во время устранения последствий трагедии: Р12 = 0,5?Б + 0,5?0,3?Б?Ч;
- для семьи, потерявшей своего родного человека вследствие его облучения: Р13 = 0,5?0,3?Б?Ч.

Размеры констант, заложенных в формулах, варьируются в зависимости от мест проживания. Так, например, в Санкт-Петербурге заложены следующие региональные нормы:
1) норматив общей площади на одного человека в квадратных метрах (N):
- для одиноких граждан (36);
- для каждого члена семьи, состоящей из двух человек (25);
- для более многочисленных семейств (20).

2) примерная величина базовой единицы (Б) на одного человека для трех перечисленных случаев составляет соответственно 1633, 1262 и 1120 рублей.

Понятно, что размеры всех указанных стандартов меняются также быстро, как и тарифы на коммунальные услуги.

Ну и напоследок, следует отразить еще несколько значительных моментов, которые, как правило, вызывают вопросы у жителей. Например, если человек, являющийся инвалидом первой группы, владеет сразу двумя квартирами, то льготу он сможет получить лишь на одну из них. А в случае отнес ения гражданина сразу к нескольким категориям, компенсация будет выплачиваться только по одному (наиболее весомому) основанию на выбор. Понятно, что ту или иную льготную позицию нужно подтверждать соответствующими документами, которые подвергаются тщательной проверке.