Нежилое - не твое Город не спешит отдавать жильцам обещанные чердаки и подвалы

Большинство подсобных помещений, по закону принадлежащих собственникам жилья, сегодня им недоступны.

"Чердаки и подвалы, ныне принадлежащие городу, будут возвращены собственникам квартир в жилых домах", - пообещал на пресс-конференции в марте руководитель департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Андрей Цыбин. "Речь идет о тех помещениях, - уточнил он, - в которых размещено инженерное оборудование, необходимое для жизнеобеспечения дома, но которые ранее были оформлены в городскую собственность и заняты арендаторами". В мае вышел приказ руководителя департамента имущества Москвы (N 326) о создании межведомственных окружных комиссий по выявлению спорного общедомового имущества, на которое зарегистрировано право собственности города. Как правило, это чердаки и подвалы, которые можно с выгодой сдать в аренду.
Берите что дают

По оценкам экспертов, сегодня больше 80 процентов подвалов, которые по Жилищному кодексу РФ относятся к общему имуществу дома (как и чердаки), находятся в собственности Москвы. Начиная с 90-х годов город планомерно забирал себе все ликвидные нежилые помещения.

- Делалось это в нарушение федерального закона, где сказано, что вместе с приватизацией квартиры каждый гражданин получает право собственности на часть общего имущества, - говорит уполномоченный по правам человека в Москве Александр Музыкантский. - Это нежилые помещения, где стоит оборудование, обслуживающее дом: насосы, щитовые и прочее. Но - за спиной жителей! - эти объекты были оформлены в собственность города. Чердаки и подвалы нередко продавались или сдавались в аренду посторонним организациям. Что там за производство, каким там бизнесом занимаются, платят ли за отопление и электроэнергию или расходы ложатся на жильцов?..

Когда создавались товарищества собственников жилья (ТСЖ), люди рассчитывали, что смогут эти нежилые "квадраты" использовать в своих нуждах. Но при этом до сих пор в судах, где рассматриваются такие иски, юристы департамента имущества стоят против жителей так, как будто они обороняют Москву от нашествия завоевателей. В связи с этим руководители сорока трех ТСЖ направили мэру Сергею Собянину обращение, где привели конкретные факты, связанные с захватом общей долевой собственности. Они предложили провести массовую инвентаризацию жилых домов, а пока объявить мораторий на любые сделки с нежилыми помещениями. И вернуть незаконно отчужденную собственность во внесудебном порядке.

ПРИВАТИЗАЦИЯ:ПЛЮСЫ И МИНУСЫ.

Ликбез по приватизации

Через два года, 1 марта 2013-го, завершится бесплатная приватизация муниципальных квартир. Безусловно, срок этот несколько раз переносился, но никто не даст гарантии, что на этот раз решение властей не будет окончательным и бесповоротным. Словом, осталось два года, чтобы успеть приватизировать квартиру, которая когда-то досталась вам от города. Сегодня расскажем, как это сделать и с какими трудностями, возможно, придется столкнуться.

Зачем приватизировать квартиру?

Тем, кто долгое время живет в «не своем» жилье, поначалу трудно понять все прелести статуса собственника. Ведь жильцы квартир, занимаемых по договору социального найма, платят за наем символические деньги, на оплату ЖКХ получают субсидии из бюджета. Кроме того, они могут не задумываться о надвигающемся налоге на недвижимость, который также планируется ввести в 2013 году.

Однако, несмотря на это, у свидетельства о праве собственности есть очевидные преимущества перед договором социального найма. Во-первых, рано или поздно Москва тоже перейдет на 100%-ную оплату услуг ЖКХ, таким образом, один плюс отпадет. И во-вторых, право собственности дает полную свободу при распоряжении этим имуществом. Уже не нужно будет спрашивать разрешения муниципалитета, чтобы сдавать такую квартиру в поднаем. Можно будет самостоятельно участвовать в собраниях членов ТСЖ, а не надеяться на представителей ГУИС. Можно квартиру продать или завещать. Так или иначе, право собственности остается незыблемым. А жить в квартире, которая по факту принадлежит городу, согласитесь, ненадежно.

Квартиру можно и деприватизировать (то есть вернуть обратно государству, муниципалитету, заново заключив договор социального найма). Если к тому времени ставки налога на недвижимость станут известны и «устаканятся», вы сможете посчитать, какие налоги вам грозят, и если они покажутся неподъемными, снова станете нанимателем. Но помните: право приватизации остается за человеком один раз в жизни.

Какие квартиры можно приватизировать?

Согласно Закону «О приватизации жилищного фонда РФ», приватизировать можно жилые помещения, находящиеся в государственном и муниципальном жилом фонде, т. е. принадлежащие государству или муниципальным образованиям. Исключением являются жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения.

«Единственное, что хочу отметить, – это нюансы с общежитиями, – обращает внимание заместитель генерального директора компании «Релайт-Недвижимость» Константин Барсуков. – Нужно различать общежитие и жилой дом, который назывался общежитием, но в реальности (по документам) им не являлся. В таких домах, несмотря на их название, приватизировать жилые помещения можно. Отличить, в каких общежитиях приватизировать жилые помещения разрешено, а в каких нет, можно по тому, к какому фонду принадлежит данное помещение. Если оно принадлежит к специализированному жилищному фонду, то приватизация невозможна. Если к жилищному фонду социального использования, то приватизация возможна».

Относительно служебного жилья есть нюанс. В Москве приватизировать служебную квартиру можно, если человек проживал в ней и был прописан 10 лет и более. «Также необходимо отработать столько же лет (не менее 10) на предприятии, которому принадлежит занимаемая служебная жилплощадь. Это закреплено в Законе г. Москвы «Об обеспечении прав жителей г. Москвы на жилые помещения», – уточняет юрист юридической компании «Юков, Хренов и партнеры» Мария Бондаревская.

Кто обладает правом приватизации?

Согласно закону, приватизировать жилые помещения могут граждане, занимающие их по договорам социального найма. Квартиры, предоставленные по договорам безвозмездного пользования (например, инвалидам), приватизировать нельзя.

«Также стоит уточнить, что приватизировать такое жилье может только наниматель и члены его семьи, прописанные в этом же помещении, –


подчеркивает управляющий директор «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский. – Поднаниматели, а также временно проживающие в той же квартире родственники или друзья, безусловно, рассчитывать на приватизацию не могут».

Зато, если в семье возникла такая необходимость по какой-либо причине, можно специально заранее прописать в муниципальную квартиру родственника, чтобы он тоже поучаствовал в приватизации этой квартиры, говорит Константин Барсуков. Правда, нужно будет согласие всех остальных прописанных здесь же людей.

Жилое помещение приватизируется на всех постоянно проживающих и зарегистрированных граждан в равных долях. Отказаться от права приватизации в пользу кого-то нельзя. Отказ от приватизации нужно заверять нотариально.

Повторно могут участвовать в приватизации лица, чьи права ранее при проведении такой сделки были нарушены, и имеется соответствующее решение суда.

Временно отсутствующие лица не лишаются права приватизации. Они могут забронировать квартиру за собой. «Бронирование представляет собой процедуру закрепления прав на помещение за временно отсутствующими жильцами, – рассказывает Мария Бондаревская. – Любые сроки временного отсутствия гражданина не являются основанием для лишения его права пользования жилым помещением в домах государственного и муниципального фонда. Для осуществления бронирования жилого помещения необходимо подать соответствующее заявление. В итоге гражданину выдается охранное свидетельство (бронь) по месту нахождения бронируемого помещения».

Как оформить приватизацию?

Если претендентов на приватизацию в квартире или комнате несколько, лучше всего оформить доверенность на одного члена семьи, который будет заниматься сбором всех документов. Иначе бегать по инстанциям придется каждому, кто претендует на долю. Доверенность необходимо нотариально заверить.

Подать документы на приватизацию можно в службу «одного окна» (они работают в каждом административном округе Москвы). Документы требуются следующие:

1. Ордер или выписка из распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы о предоставлении жилой площади в право пользования и договор социального найма к нему – подлинник и две ксерокопии.

2. Выписка из домовой книги (с информацией о гражданах, зарегистрированных на данной площади с момента получения ордера) – 1 экземпляр.

3. Финансовый лицевой счет – 1 экземпляр.

4. Справка о замене паспорта за период с сентября 1991 г. по настоящее время – по 1 экземпляру.

5. В случае перемены места жительства в период с сентября 1991 года по настоящее время необходимо предоставить выписки из домовых книг со всех мест проживания и дополнительно справку о том, что в приватизации не участвовал (кроме г. Москвы).

Примечание:

Справку о том, что в приватизации не участвовал, нужно получать в органах, осуществлявших государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (БТИ, администрация региона и пр.), если был зарегистрирован в регионе РФ с сентября 1991 года по декабрь 1997 года, и в учреждении юстиции или Федеральной Регистрационной службе региона, если был зарегистрирован в регионе РФ с января 1998 года и позже.

6. Кадастровый паспорт и экспликация.

7. В случае утери ордера в ДЕЗ необходимо получить справку о том, что ордер не сохранился, и справку из Центрального архива города Москвы по адресу: ул. Профсоюзная, д. 80, а также выписку из протокола заседания жилищной комиссии префектуры по месту расположения приватизируемого помещения о разрешении приватизации без ордера.

8. Подлинники и ксерокопии паспортов всех проживающих на приватизируемой площади (разворот с фотографией и разворот с пропиской) и свидетельства о рождении детей.

9. Если кто-то из членов семьи был выписан по решению суда, то необходимо представить ксерокопию решения суда.

10. Все совершеннолетние члены семьи могут отказаться от участия в приватизации. В этом случае необходимо представить нотариально удостоверенный отказ или явиться лично в назначенное время с остальными членами семьи на подписание договора передачи.

11. Если право на приватизацию использовано кем-то из членов семьи, то представить ксерокопии документов, подтверждающих участие в приватизации.

Как потом без проблем продать приватизированную квартиру?

Не секрет, что приватизированные квартиры вызывают подозрения у потенциальных покупателей, которые переживают, что потом объявятся бывшие жильцы, чьи права были при приватизации нарушены, и оспорят сделку. Поэтому, по словам Константина Барсукова, в идеале лучше покупать квартиру, которая была получена по ордеру в советское время, принадлежит одному собственнику, который приватизировал ее более трех лет назад, и кроме собственника в этой квартире больше никто и никогда не был прописан. «Ну, и соответственно, – продолжает эксперт, – собственник должен быть не преклонного возраста, а, скажем так, в районе 50 лет, он не состоит на учете в наркологическом и психоневрологическом диспансерах, не лишен дееспособности. Но хочу сразу оговориться, что такая ситуация – это, говоря словами старого анекдота, "абсолютно круглая лошадь в вакууме"».

Эксперт советует при покупке таких квартир обращаться к профессиональным риэлторам, в письменном виде предоставляющим своим клиентам-покупателям как результаты юридической экспертизы, так и гарантии, основанные на этих результатах.

Тверской коммунальный кризис

Состояние ЖКХ – очевидная проблема номер один для Тверской области. Даже не проблема, а хроническая болезнь региона, которая в очень большой степени провоцирует и остальной негатив – в виде социальной напряженности и недоверия к власти со стороны значительной части населения. Именно этот негатив и выплеснулся на мартовских региональных выборах.
При этом, речь идет не о какой-то локальной ситуации, а о системном кризисе важнейшей отрасли, который назревал в течение нескольких лет. А сегодня назрели срочные и последовательные меры по изменению этой ситуации. Она уже к самому краю подошла…

Системная ошибка

Тверская область долго стремилась позиционировать себя как самый реформаторский регион. Не раз и не два мы хватали флаг очередной реформы и мчались впереди паровоза. Это касалось многих отраслей, коммунальная сфера не являлась исключением. Отсюда - и насаждение частных структур – как управляющих, так и теплоснабжающих - продолжавшееся до последнего времени. Отсюда - и резкое сокращение государственной поддержки сферы ЖКХ в «угольных» и «мазутных» районах – если дотации на теплоснабжение в 2003 году составляли 360 млн. рублей, то в 2011 году – 213, при реальной потребности не менее 500 миллионов. Отсюда - и отсутствие помощи из регионального бюджета на строительство газовых котельных, что резко снизило социальный эффект от газификации районов. Отсюда - и введение с 2009 года так называемой «системы RAB», обеспечившей нашему региону печальное лидерство в ЦФО по стоимости электроэнергии.
И все это ультрарыночное реформирование отрасли, превращение нашего региона в витрину реформ велось в ущерб нормальному функционированию ЖКХ. Например, уже много лет (с 2005 года, если память не изменяет) помощь муниципальным образованиям из областного бюджета на ремонтные работы в связи с подготовкой к зиме равна нулю (!). А потом мы почему-то удивляемся техническому состоянию котельных и теплотрасс…
Как водится, намерения были самые благие – получить по максимуму средства из Фонда реформирования ЖКХ. Города и районы буквально загоняли в программы Фонда. Но ведь это были не просто федеральные деньги, а деньги в обмен на реформы. На болезненные реформы, которые в итоге и были в спешке проведены. И вместе со «счастьем» в виде капремонта очень незначительной части жилья (не всегда качественного и не всегда по адекватным ценам), жители области получили неразрешимые коммунальные проблемы. «Минусы» от ломки ЖКХ через колено явно перевесили «плюсы» от федеральных денег.
Прежде всего, на полную мощность заработал механизм массового уничтожения муниципальных предприятий. Приватизация "коммуналки" была прямым и обязательным условием получения средств. Кто-то (как наш район, например), ценой отказа от участия в программах, сохранил муниципальный характер ЖКХ, а значит нормальную работу отрасли. Кто-то выбрал деньги, и, наверное, не раз уже об этом пожалел. Потому что приход частников на место бывших МУПов стал бедствием для целого ряда городов и районов. Речь не только о росте тарифов (это само собой). Ситуация в ЖКХ, этой важнейшей, социально значимой отрасли, во многих местах стала просто выходить из-под контроля. И правда - какое дело до людей частному бизнесу? Да никакого... Ему прибыль нужна, и только прибыль.
Вот так и получили мы ежегодные отключения горячей воды в Твери и еще целом ряде городов.
Сама проблема понятна. Примерно две трети долгов Тверских коммунальных систем за газ – это долги частных управляющих компаний перед самим ТКС. Причем, бюджеты всех уровней исправно платят за коммунальные услуги. Население тоже в основном платит. Тарифы за тепло и горячую воду вполне обоснованы и позволяют рассчитываться за потребленные ресурсы.
Возникает резонный вопрос: «где деньги, Зин?». Все там же – в частных управляющих компаниях, которые их получают, а вот газ и электричество оплачивать не торопятся. В этой ситуации народ конечно ругает власть. А власть в свою очередь не может повлиять на частный и ни от кого не зависящий коммунальный бизнес. И так из года в год.
Но это в городах, жаждущих открытия газовой задвижки. А что же в районах, лишь мечтающих о приходе газа и использующих уголь и мазут? Хроническая нехватка топлива и запредельные тарифы на тепло. Эта ситуация не сегодня сложилась, а с 2009 года. Когда, при среднем по регионе росте тарифа в 1,27 раза, всем «негазовым» районам тариф был повышен от полутора до трех раз (а городам – на 3-5 процентов ниже среднего по области). За счет этого и снизилась на порядок областная дотация на ЖКХ. И мы пережили страшный отопительный сезон 2009-2010 года, когда треть области топилась «с колес».
Да, выводы были сделаны. Дальнейшая индексация тарифов стала равномерной. Область вернулась к нормальному порядку выделения хотя бы тех скудных средств, которые заложены в бюджете, но получить которые в том же 2009 году было крайне сложно. Но сам тарифный перекос остался, и нынешние расчеты дотации на теплоснабжение идут все от того же 2009 года. В итоге жители отдаленных районов, имея доход в два-три раза меньше, чем жители Твери, платят за тепло в полтора-два раза больше.
Ну и еще наша общая беда – «тарифное рабство». Это уже касается электроэнергии (за которую, напомню, предприятия ЖКХ области должны под миллиард – больше, чем за газ). Одна из причин описана выше. А вторая – это пресловутая система «RAB-регулирования тарифов». Когда в тариф закладываются будущие, планируемые инвестиции. Напомню, что в 2009 году введение такой системы вызвало всеобщий тарифный шок. Хорошо известно, что ивестиционная программа энергетиков, заложенная в тарифы и полностью оплаченная потребителями, в 2009 году была выполнена примерно на 10 процентов. Населения все это напрямую не касалось. А тех же коммунальщиков просто «обули», как и представителей многих других отраслей. Решение рабочей группы Президиума регионального Политсовета «Единой России» о необходимости выхода Тверской области из системы «RAB-регулирования» так и осталось невыполненным.
Все последующие тарифы устанавливались относительно предыдущего года. То есть, за основу брался 2009 год, «шоковый».
Вот такой снежный ком катился-катился несколько лет. И докатился в итоге до системного коммунального кризиса в регионе.

Лечение болезни

Ситуация запущенная. И ждать какого-то «коммунального чуда» в течение месяца или даже года, наверное, нереально. Я, конечно, не о каких-то разовых улучшениях говорю – типа кредита на погашение части долгов за газ. Они, как раз, вполне реальны. Но системная ошибка нуждается в таких же системных мерах по ее исправлению.
Может быть, пора определиться принципиально – что важнее для области? Реформа ЖКХ или нормальная работа ЖКХ? Уже понятно, что эти две цели нередко исключают друг друга.
И если наша главная цель – нормальные услуги по разумной цене (а я не сомневаюсь, что она именно такая), значит и первоочередные действия становятся понятными.
Например, возможные тарифные решения на 2012 год. В отдаленных, «негазовых» районах доходы людей примерно одинаковые. Одинаково низкие. Так может быть и тарифы на тепло сделать для этой группы районов одинаковыми? Хотя бы на уровне городов, чтобы люди хоть немного вздохнули. Да, себестоимость тепла в этих районах разная, и сегодняшние расчеты Региональной энергетической комиссии вполне качественные, объективные. Исходя из них можно рассчитать реальный размер дотации, которая обеспечит наш дальний запад и дальний северо-восток углем и мазутом. Да, она должна объективно вырасти, примерно на 300 миллионов. Но эта сумма, во-первых, реальна для областного бюджета с расходной частью 43 миллиарда рублей, меньше одного процента. А, во-вторых, для 16 «негазовых» районов это решение почти полностью снимет остроту ситуации в ЖКХ. Степень управляемости отраслью там существенно выше, чем в городах. А основа всех «кувырканий» коммунальной сферы в этих районах в отопительный сезон – элементарное отсутствие денег на завоз топлива. И, конечно, неподъемные тарифы на тепло для бедного в своей основной массе населения. Которое, к тому же, активно ездит на заработки, и в силу этого не имеет возможности предъявить справку об официальных доходах и оформить субсидию.
И еще два аргумента в пользу увеличения дотации «угольным» и «мазутным» районам. Во-первых, для разового и кратковременного решения проблемы с горячей водой для Твери удалось найти 400 миллионов (по 200 – городской и областной бюджет). И к началу отопительного сезона все-равно придется искать минимум столько же. А потом еще и еще – до тех пор, пока не будут устранены причины перманентных долгов. То, что деньги выделяются в интересах людей – это абсолютно правильно. Но не менее правильно, чем обеспечить Тверь горячей водой, обеспечить теплом наши дальние районы. И не на три месяца, а на весь 2012 год, причем с гораздо меньшими затратами. Во-вторых, областной бюджет с 2003 года вырос в четыре раза. Я предлагаю увеличить поддержку ЖКХ в «негазовых» районах по сравнению с тем же 2003 годом на 40 процентов, причем этих средств должно реально хватить. Это вполне приемлемая цена стабильной работы ЖКХ в одной трети муниципальных образований области.
Разумеется, та схема выделения средств на поддержку теплоснабжающих организаций в отдаленных районах, которая после долгих дискуссий, после проб и многочисленных ошибок была принята в 2010 году, является оптимальной. Ее принятие стало заслугой, прежде всего, регионального отделения «Единой России», добивавшейся нормального порядка финансирования ЖКХ в течение полутора лет. И теперь деньги доходят до предприятий ЖКХ в нормальные сроки. Наверное, нет смысла менять этот порядок, показавший свою эффективность. Речь только о суммах идет.
Но вернемся к городам и к газу. Пока у нас будут частные компании, никому не подотчетные и распоряжающиеся деньгами потребителей по принципу фирмы «Рога и копыта» - проблема останется нерешаемой. Но ведь закон не запрещает создать чисто муниципальные юридические лица в качестве управляющих компаний. Которые можно, например, посадить на жесткую смету внутренних расходов – чтобы не делали себе астрономические зарплаты с премиями за счет горожан и не имели интереса прокручивать деньги. Передать управление жилфондом от старых частных к новым – муниципальным и подконтрольным - управляющим компаниям тоже реально. И тогда каждая копейка поступивших коммунальных платежей оказывается под реальным и эффективным контролем. А муниципальная власть будет не только «мальчиками для битья» в глазах населения, но и получит реальные рычаги влияния на ситуацию.
Наконец, можно наладить четкую систему расщепления платежей и их прямого (в тот же или следующий) день перечисления от управляющей компании поставщикам тепла, газа, энергии. Конечно, это огромная работа, она может занять полтора-два года. Из ямы выбираться всегда трудно. Но это не значит, что из ямы выбираться не надо.
У нас в Оленино подобная система, например, работает уже шесть лет. И работает без сбоев. Понимаю, что Тверь или даже Волочек – не Оленино, масштаб совершенно другой. Систему выстраивать гораздо труднее. Потому я и упомянул про полтора-два года, а не про четыре месяца, которые потребовались нам. Но, по крайней мере, это реальный вариант лечения болезни, а не ее симптомов.
Да, эти решения не вполне рыночные. Да, они идут вразрез со многими подходами последнего времени. Но они реально помогут навести порядок в коммунальной сфере. И это, наверное, важнее.
Еще один камень преткновения для всей области – электрическое «тарифное рабство». Приходилось слышать о том, что соглашение о переходе Тверской области на «RAB-регулирование» исключает возможность его расторжения. Так это или нет – не берусь судить, я не юрист. Так может быть, дать это соглашение грамотному юристу? И, если возможно, разорвать его. Чтобы уступить сомнительное первенство по платежам за электроэнергию каким-то другим регионам. Ведь сегодня именно «RAB-система» превратилась в тяжелейшую гирю, тянущую вниз не только ЖКХ, но и сельское хозяйство, и малый бизнес, и даже бюджет (тарифы для социальной сферы ничем ведь не отличаются).
Продолжается, и вполне успешно, газификация западных районов области. Уверен, что она продолжится и дальше. Но ведь и здесь не все подходы безупречны. На сегодня областной бюджет софинансирует (причем, на нормальных условиях) строительство газовых сетей. А вот строительство газовых котельных в областные программы не включается. В итоге мы видим «убитые», полностью закредитованные бюджеты целого ряда районов. И сохранение в газифицированных районах прежних, «мазутных» тарифов на тепло. Что, естественно, вызывает полное непонимание жителей. И если этот подход будет пересмотрен, если газификация котельных перейдет на те же принципы финансирования, что и строительство сетей – это вызовет громадный социальный эффект. Разумеется, такому решению необходимо придать обратную силу и компенсировать часть затрат на строительство котельных районам, принявшим у себя газ в последние пять лет.
И последний момент – финансирование подготовки к зиме. Здесь даже денег дополнительных не надо. Они есть в сегодняшнем областном бюджете – 100 миллионов рублей. Есть-то они есть, но районам их не взять. Потому что эта субсидия подразумевает полный пакет проектно-сметной документации на новые котельные и новые теплотрассы вместе с экспертизой проекта (все это должно быть сделано за счет местного бюджета, естественно – причем без гарантии получения средств). Но она не подразумевает текущий ремонт существующих котельных и существующих теплотрасс, тем более хозспособом, как это принято в ЖКХ. Иными словами, коммунальщики (тем более в сельских районах) не получают никаких средств на ремонт разваливающейся инфраструктуры. Вообще не получают. Уже несколько лет. Наверное не нужно комментировать, какие технологические последствия рано или поздно могут наступить в такой ситуации.
Понятно, что подготовка к зиме должна вестись на всей территории области. А значит, вполне разумным решением должно стать и распределение этих 100 миллионов по всем городам и районам. Разумеется, по понятной и единой методике. Разумеется, на условиях софинансирования – к каждому областному рублю должен идти местный рубль, 50 на 50. Тем более, что подобные субсидии на таких же условиях существует по многим другим отраслям. Но по ремонтным работам в ЖКХ ее нет. И, наверное, это неправильно.
Может быть, 100 миллионов (точнее 200 – с учетом местного софинансирования) – это не панацея. Но они позволят заделать самые узкие места. А если такую субсидию сделать постоянной, из года в год – значит наши ужасающие котельные и ветхие сети начнут понемногу восстанавливаться.
Цель этих заметок простая. Есть очевидная для всех системная проблема. Она требует системного решения. И это решение нужно вырабатывать. Не просто говорить о том как все плохо в ЖКХ, а искать способы, как сделать лучше. Если изложенные соображения, которые основаны на реальной обстановке в коммунальной сфере Тверской области, принесут какую-то пользу – буду рад.
Вопросы эти давно назрели. Пора находить на них разумные ответы. Тем более что времени на реанимацию тверской «коммуналки» остается все меньше.

Оплата ЖКХ без хамства и очередей

Почта России активно призывает оплачивать коммунальные услуги только в своих отделениях. При этом не упоминает об огромных очередях и хамстве некоторых своих сотрудников. CitySPb выяснил, как можно заплатить за телефон и услуги ЖКХ, минуя недружелюбные окошки почтового ведомства.

Платежные терминалы. Стоят на каждому шагу — в любом магазине, станции метро и бизнес-центрах. Там всё просто: выбираете в меню терминала опцию «оплатить услуги ЖКХ» и далее следуйте несложной инструкции. Квитанцию, естественно, надо иметь с собой. Такой способ на первый взгляд кажется вполне удобным, однако есть несколько «но». Во-первых, некоторые терминалы берут комиссию. Раньше она составляла 4-7%, сейчас вполне приемлемых 1-2%. То есть при оплате счета на 2000 рублей, автомату придется дополнительно отдать от 20 до 40 кровно заработанных рублей —в принципе, не очень большая плата за отсутствие очередей. Во-вторых, есть информация, что некоторые платежные терминалы используют не качественную бумагу из-за чего печать на чеках через месяц или два просто исчезает и если возникнет спорная ситуация по поводу добросовестности оплаченных счетов, вы просто не сможете доказать свою порядочность. В этом случае надо обратиться к собственнику аппарата, указать ему на то, что в терминале должны хранится все данные о прохождение платежей, и что он может выбить фискальный чек

А случается платежи просто не проходят, хотя чек автомат выдаёт. Поэтому наша рекомендация: если вы пополняется счет через платежный терминал, постарайтесь выбрать тот, который принадлежит известной компании: KIWI, Элекснет, Киберплат, Новоплат. У них хотя бы есть сайты, где указаны телефоны служб поддержек.

Если при оплате услуг всё же произошла проблема, найдите на экране аппараты кнопку с буквой «i», нажмите её и откроется страница с информацией о терминале: номером, адресом и данными о владельце. Или уточните у администрации помещения, в котором стоит платежный терминал, как можно связаться с владельцем.

Банкомат. Они не так распространены, как платежные терминалы, но минимум раз в месяц почти каждый из нас снимает с банкомата свою месячную зарплату — очень удобный случай, чтобы заодно отделаться от коммунального долга. Во многие, но не все, банкоматы уже встроена функция «Оплата услуг ЖКХ». Она также может находиться в разделах «Перевод без открытия счета» либо «Услуги». Выбрав название платежа, надо ввести сумму и период платежа и лицевой счет, которые указаны на квитанции. Если все данные введены правильно будьте внимательны, и если на вашем счету есть деньги, часть из них будет переведена на оплату коммунальных услуг. Некоторые банкоматы имеют встроенные устройство для считывания баркодов (они же штрих-коды) с квитанций, что существенно упрощает задачу, не надо вручную вводить сумму и период платежа.

Кроме того, некоторые банкоматы, как и платежные терминалы, оснащены функцией приема наличных. Но очевидцы рассказывают, будто были случаи, когда аппарат вхолостую проглатывал купюры, не зачисляя их на счет. Такое пусть очень редко, но происходит. В этом случае надо придти в отделение банка, написать заявление и ждать от 1 до 6 месяцев пока деньги вернуться обратно на счет.

Если у вас установлен счетчик воды, то перед оплатой через банкомат надо записать показания счетчика, позвонить в районную Дирекцию единого заказчика (ДЕЗ).

Также в Санкт-Петербурге услуги ЖКХ можно оплатить на кассах некоторых крупных ритейлеров. Редакцией пока обнаружен только магазин «Эльдорадо», где предлагают такую услугу. Просто предъявите кассиру квитанцию и необходимую сумму. Надо отдать должное — за эту услугу «Эльдорадо» посреднический процент не берет. Правда, иногда и там приходится отстаивать очереди.

ЖКХ засада или лучше иметь дом

Жизнь Общество
В наследство от СССР нам досталось множество неэффективных систем, в том числе и коммунальная система, будем дальше называть ее аббревиатурой ЖКХ. Если в бизнесе неэффективное рано или поздно подыхает, то в ЖКХ у нас форменная засада.

Практически все городские жители в нашей стране живут в домах общего пользования, мы совместно потребляем энергию, воду и другие услуги, которые нам поставляют. Мы совместно используем дом, подъезд, двор. И за все это удовольствие мы должны платить совместно, но тут то и начинается засада, потому что есть граждане, которые не в состоянии по каким-либо причинам платить за все это.

Отдельной темой идут управляющие организации, на балансе которых находятся наши дома. Они устанавливают нам, сколько мы должны им заплатить, что бы наш дом был убран, отремонтирован, вывезен мусор и отоплен. Эффективность и прозрачность этих организация оставляет желать лучшего.

Патовая ситуация
Из телевизора всякие Путины говорят о том, что реформа ЖКХ идет полным ходом и светлое будущее, которое наши родители не построили при коммунизме, скоро наступит в наше время, мы все станем жить лучше, но лучше че-то не становится.

И так результируем:
Мы живем в каменной коробке, платим за воду, свет, тепло и другие обязательные статьи содержания дома. Рядом с нами вокруг живут такие же люди, кроме того среди этих людей живут опустившиеся по разным причинам сограждане, у которых дома нет счетчиков на воду, вода бежит из подтекающих кранов и в унитазе, что в итоге набегает 2 средних расчета. Наши соседи и иногда и мы, все гадим в подъезде. Давайте смотреть правде в глаза, кто-то делает это больше кто-то меньше, кто-то курит в нем и бросает бычки, кто-то выносит мусор мимо мусоропровода, кто-то грызет семечки, заходя в подъезд, и плюет на пол, в любом случае мы в нем ходим. Нас имеет организация, которая собирает с нас деньги непонятно за что и докручивает нам за тех кто не платит, да им же тоже на что-то надо жить, кроме того они вешают на нас неизвестный расход воды (вытекающей воды), сворованную кем-то из жильцов умельцев энергию.

Сверху ко всем этим проблемам можно добавить, шумящих по ночам соседей, стучащих в субботу утром, прыгающих детей этажем выше, владельцев крутых стереосистем киловатта 4, владельцев машин, которыми заставлены все дворы, что пожарные не смогут проехать.

Отлично живем? Кайф.
Как дело обстоит за границей?
Когда-то давно слышал такие цифры, что в России 70% домов находятся в общем пользовании, когда как в Америке всего 30%.

Я не был в Америке, видел фильмы, может там и не все радужно, но. Мы же видели в фильмах как в подъезде дома какого-нибудь героя, сидит человек, который постоянно с него трясет деньги за квартиру, иначе грозится выселить? Видели. Думаю, что так и есть, не платишь за съем квартиры и тебя выселяют, ищешь дешевле. Есть 1 владелец дома и квартиросъемщики, владелец сам решает, сколько стоит съем квартиры, сам нанимает подрядчиков для ремонта и рассчитывается за поступающую воду и электроэнергию.

Совсем недавно видел репортаж из восточной части Германии, которая была под контролем СССР, те же Хрущевки, только их утеплили. В районе стоит котельная, в которой стоят 3 печи, заправляемые отходами деревообработки (прессованной стружкой, такую еще хомякам добавляют в клетку). Котельную обcлущивает 1 человек, который по совместительству еще и сантехник. Эта котельная греет 17 домов!!!

Что же делать нам?
Не знаю, жить в каменном мешке и переплачивать каждый месяц за такое жилье, вам оно надо? Мне нет.

ТСЖ - это лишь решение финансовой проблемы, проблемы оплаты услуг, которая вероятно станет меньше, если выбранный товарищ будет ответственен и чист на руку. Однако это не решение воспитанности рядом живущих.

Какие альтернативы?
СТРОИТЬ СВОЙ ДОМ!!! Ну вы начнете говорить, что я не умею, ну тогда наймите людей. Где деньги взять? А сколько стоит ваша квартира? Думаете, не хватит на новый дом? Хватит и еще останется. Ну ладно на худой конец можно купить готовый новый или старый.

Вы говорите все это сложно?

Как ремонтировать дома после закрытия Фонда содействия реформированию ЖКХ?

Важная тема! Как ремонтировать дома после закрытия Фонда содействия реформированию ЖКХ?

Перед приватизацией квартир жителями государство должно было привести жилые дома в нормальное состояние, и после этого жители уже сами отвечали бы за свое имущество. Государство этого не сделало, поэтому был учрежден Фонд содействия реформированию ЖКХ, из которого выделялись средства на ремонт жилых домов.

Фонд не безразмерный, и денег на ремонты не хватило. Множество домов так и остались неотремонтированными.

В настоящее время широко обсуждаются варианты финансирования капитального ремонта жилых домов после прекращения работы фонда содействия реформированию ЖКХ (185 Федеральный закон).

Наиболее часто говорят о следующих двух способах:
1 – создание регионального фонда капремонта, что означает следующее: с каждого дома будет отчисляться сумма в единый региональный фонд капитального ремонта, после чего какие-то работники этого фонда будут решать, какие дома нужно ремонтировать, а какие могут подождать. Собственники в данном случае будут обязаны платить деньги, которые могут пойти на какой-то чужой дом, а до ремонта их собственности средства могут и не дойти.


2 – кредитование капремонта при поддержке гарантийного агентства. В данном случае Собственники квартир собираются, решают, что для нормальной жизни в их доме нужно отремонтировать крышу (сменить стояки, систему отопления поменять), на этом общем собрании принимают решение о получении от имени ТСЖ (Товарищества собственников жилья) кредита на эти нужды. В данном случае жители несут реальную ответственность за свой дом и за то, как кредит будет возвращаться. А государственное агентство их подстраховывает.


Я считаю, что первый вариант (создание регионального фонда) отбросит нас далеко назад на сложном пути создания настоящих Собственников помещений, которые понимают, что их деньги тратятся именно на их имущество, и они сами несут ответственность за их распределение и решают, на что потратить в первую очередь.

Отсутствие такого чувства собственности является самой большой проблемой на пути реформирования сферы ЖКХ.

Создание единого регионального фонда может привести к «распилу» средств и выделению их по знакомству или по договоренности (за откаты).

Второй вариант (кредитование) является наиболее эффективным и рыночным.
Собственники помещений берут на себя ответственность и понимают, что их имущество ремонтируется именно за их средства. Поэтому и относиться к управлению своим имуществом новые Собственники будут иначе.

Сакральный смысл ЖКХ

ЖКХ. В трёх буквах – весь ужас приземлённой неустроенности современной России. За этими тремя буквами мерещится коррупция и замёрзшие дети, дурно пахнущие подъезды, иероглифические платёжки, загадочный «рост тарифов» и быт, быт, плотский, нерефлексируемый быт.

Всё может идти хорошо в губернии Х. Даже если там не воруют деньги на строительстве дорог. Или воруют, но в меру. Даже если налоги там идут в казну, а не в карман, и строятся новые заводы, открываются газеты и радостно бегают вокруг фонтанов дети, а в отдалённых посёлках губернии развиваются отрасли инновационной промышленности. Пусть даже инвесторы выстраиваются в очередь, всё равно не будет в этой губернии счастья, пока остаётся у неё неустроенным ЖКХ.

Вопрос о ЖКХ – это вопрос о доме. Банальная в общем мысль, но она редко обыгрывается в политической рекламе. Дом и ЖКХ – это какие-то совсем далёкие понятия. Потому что дом – это почти архетипический символ, там по определению тепло и уютно, порой до духоты, или, наоборот, просторно и легко до скуки, но в любом случае дом – это что-то своё, родное и понятное. А ЖКХ – это не родное, это далёкое и официальное. ЖКХ – это про жилище, а не про дом. Про «коммуналку», а не про общность, не про сообщников, не про товарищей даже. Про хозяйство, в конце концов. А что такое у нас хозяйство? Кто, собственно, хозяин? И что за слово “хозяин”? Нет ли в нём негативных коннотаций? Обо всём, что вокруг колхозное, всё вокруг моё?

И тут мы подходим к понятному выводу. Люди, всего 20 лет как приватизировавшие жильё, не чувствуют себя хозяевами в своём доме. При всех наших плохих дорогах, мы остаёмся вечными кочевниками, которые не знают, где они окажутся послезавтра. Раз нет стабильности, то нет и чувства «свойства» с тем местом, где живёт человек. Раз нет «свойства», то нет и стабильности. Уроборос. Змея, кусающая собственный хвост.

Дальше, конечно, нужно сказать о том, как важно, что мы живём именно там, где живём, и раз это «где» - хрущёвки, то и в них надо признать своё, иначе мы никогда, никогда не сможем их изменить, и поговорить надо про эстетику, которая обязательно выработается, и про многое другое. Но что за чушь, в самом деле, признавать своим то, что никому не может быть мило? Не устраивать же в самом деле конкурс детских рисунков на тему “Я люблю мою хрущёвку”. Да и новостройки чаще напоминают отсеки для ночёвки, у них нет истории, и история в них невообразима. Менять эту систему возможно, но никакая псевдофилософия никак не поможет решить саму проблему ЖКХ.

А проблема ЖКХ похожа на проблему с постоянным зависанием компьютера. Её пользователь решить не может. Только администратор. Пользователь может только пожать плечами и сдать свой компьютер в ремонт. Мол, посмотрите, тут такая история приключилась. Потому что компьютер, особенно ноутбук какой или, страшно сказать, айпэд, это штука сложная. И ясно, что разобраться в ней могут только профессионалы. Специалисты узкого профиля. Доверять своё хозяйство профанам никто не захочет.

ЖКХ мифологизировано похлеще любого айпэда. Это-де сложная статья бюджета, тяжёлая работа по кадрам, к ЖКХ подходить опасно, вдруг укусит. А главное, всё это мокро, холодно, и грязно. Мы возвращаемся к тому, что ЖКХ сегодня – это только проблема. Она, опять-таки, пахнет дурно, и пахнет чем угодно, кроме дома. Герой репортажей о ЖКХ – это пользователь, несчастный, замученный, неумёха, который пользуется каким-то хозяйством, не то жилищным, не то коммунальным, и ждёт милости от администратора.

Не мне советовать, что делать администратору. Может быть, нужно менять хозяйство, иногда достаточно его почистить, а порой – просто перезагрузить. Есть и другие варианты. Один из них – когда пользователь может быть администратором. Хотя бы отчасти. И значит, его хозяйство – это уже его вотчина, его «своё», его пространство. Медленно идёт процесс превращения пользователя в человека или круче того, в гражданина. Медленно, но всё же он может идти. Надо только его запустить.

Где-то его пытается запустить власть. Где-то существуют ТСЖ. Хорошие и плохие. Хороших меньше. Жильцы, они ведь тоже не сразу становятся хозяевами. Но тогда уж нужно отдавать себе отчёт в том, где ты живёшь: в жилье или в доме. Во втором случае проблема ЖКХ становится проблемой обустройства дома. Не огораживания собственности, не буржуазного украшения гнезда, а нормального социального процесса: устроения дома. В сотрудничестве с другими жильцами, которые занимаются тем же самым. Им помогает администрация. Чувствуете разницу с “вопросом о решении жилищно-коммунальных проблем”?

Неважно, как и кто начнёт этот процесс. Начнётся ли изменение сверху или снизу. Снизу, пожалуй, что, проще. Или змея, кусающая хвост, разомкнёт свои челюсти, то ли кончик хвоста отпадёт, а шрам заживёт. Но если кольцо не разожмётся, змея, кусающая свой хвост, просто помрёт.

История жилищно-коммунального хозяйства России

Иногда глядя на процессы, происходящие в нашей стране, да и, наверное, во всём мире, хочется лишь вспомнить поговорку о том, что история учит людей тому, что она ничему не учит. Слишком уж часто мы натыкаемся на одни и те же грабли, и иногда, увы – в общегосударственном масштабе.
А ещё бывает, что мы напрочь забываем те положительные примеры реформ, которые могли бы быть актуальны и сейчас. Нынешняя реформа ЖКХ воспринимается большинством населения как нечто уникальное, какая-то небывальщина и даже бессмыслица.
А ведь в истории России эта реформа не первая. Чтобы сделать правильные выводы о том, что происходит в жилищно-коммунальном хозяйстве сейчас, посмотрим, что же было в нашем ещё недавнем прошлом.

1
Слово «кондоминиум» не с проста пришло к нам именно из латинского языка, ведь первые многоквартирные дома появились ещё в Древнем Риме. Из учебников истории можно вспомнить, что в римских городах были развитые водопроводные и канализационные сети. Другими словами, жилищно-коммунальное хозяйство существовало ещё в древние времена, но тогда ещё не было выделено в отдельный профессиональный вид деятельности.
В Средние века произошёл длительный перерыв в каменном многоэтажном строительстве. Практически не строились коммуникации. К тому же, размылось само понятие жилого дома, ведь для средневекового жителя мастерская или хлев практически всегда являлись одновременно и жилищем. Жилые помещения были отделены от хозяйственных лишь в домах знати, но усадьбы дворян вряд ли можно сравнить с современными объектами жилищно-коммунального хозяйства.
Возрождение жилищно-коммунального хозяйства как отрасли экономики началось в Европе в XVIII—XIX вв. с ростом населения городов и развитием внутригородских коммуникаций. Помимо того, что существенно изменились требования к техническому содержанию дома, его противопожарной безопасности и проч., изменился и юридический статус жилых домов. Если в средневековом городе дома были в основном в личном пользовании и предназначались для проживания хозяина, его семьи и прислуги, то в новое время, с возникновением крупных промышленных предприятий и массовым притоком в города нуждающейся в жилище рабочей силы, появились доходные дома – специально предназначенные для сдачи в наём. Доходные дома постепенно дифференцировались для разных потребностей и финансовых возможностей жильцов: от гостиниц и постоялых дворов – до домов длительного проживания, и от скромных «меблирашек» до роскошных пансионов. Из-за невысокой доходности жилищного бизнеса и медленной оборачиваемости капитала предложение на жилищном рынке на начальных этапах его развития было существенно меньше спроса. Это приводило к тому, что небогатые слои населения вынуждены были снимать жильё самого низкого качества на самых невыгодных условиях. Это те самые «углы», которые столь красочно описаны у Гоголя, Достоевского и других классиков XIX века. При всём при том купить жильё было совершенно невозможно для среднего обывателя из-за крайне высоких на него цен, неразвитого рынка кредитования, а также отсутствия государственного субсидирования.
Некоторый прогресс был связан с углублением индустриализации в Европе. Хозяева заводов и фабрик на определённом этапе осознали, что замученный суровым бытом рабочий им невыгоден из-за низкой производительности последнего. Заводчики стали в массовом порядке строить вполне комфортное жильё для рабочих, чем не только увеличивали производительность, но и привлекали новые кадры, которые манила перспектива получения жилья вместе с работой.
Однако коренной перелом в сфере жилищно-коммунального хозяйства произошёл с началом кооперации малых капиталов. В Западной Европе жилищные кооперативы в массовом порядке стали возникать в 70-х годах XIXв.. А после Всемирной выставки в Париже в 1899 году, на которой рядом с Эйфелевой башней соседствовала выставка жилища, на жилищную сферу обратили внимание на государственном уровне. Именно с этого времени в Европе и Америке начало появляться жилищное законодательство и началась история жилищно-коммунального хозяйства в его современном виде.

2
Вопреки всеобщему убеждению, что в России все реформы происходят с опозданием, в сфере ЖКХ наша страна долгое время шла в ногу с общеевропейскими тенденциями.
В царское время проблемами жилищного фонда занимается Министерство внутренних дел. С начала XX века на государственном уровне ведётся поиск способов разрешения жилищной нужды без массового строительства новых объектов. Наибольшей активности этот поиск достигает во время столыпинских реформ. По инициативе П.А. Столыпина принимается закон «О праве застройки», один из первых жилищных нормативных актов в России. О прогрессивности этого закона говорит тот факт, что он некоторое время действовал и при советской власти, а позднее в переработанном виде вошёл в Гражданский кодекс СССР.
Ситуация кардинально меняется с началом Первой мировой войны. В это время происходит значительный отток капитала (в том числе предназначенного для жилищного сектора) в военную промышленность. Жилищную нужду усугубляет массовый приход беженцев из районов военных действий и использование жилищного фонда для госпиталей, казарм и других военных целей. Естественно, в этих условиях владельцы доходных домов (а такие дома составляли на тот момент большую часть жилищного фонда) увеличивали тарифы на коммунальные услуги. Царское правительство принимает закон о запрете на повышение квартплаты в связи с военным положением. Следствием замораживания квартплаты в условиях роста цен стало повсеместное прекращение ремонтных работ в домах. В результате к моменту прихода к власти большевиков жилищный фонд подвергся значительному износу, а жилищная нужда стала просто катастрофической.
Для разрешения жилищной нужды советское правительство сделало ставку на передел существующего жилищного фонда. Понятно, что такой массовый передел невозможен без национализации жилья, которая и была произведена. В свою очередь, национализация привела к окончательному исчезновению в жилых домах хозяина, заинтересованного в качественной их эксплуатации. В первый же год такой политики ситуация с техническим состоянием жилищного фонда усугубилась настолько, что даже в подцензурной советской прессе не характеризовалась иначе как «разруха» и «катастрофа».
Настоящие меры по преодолению жилищной проблемы начали предприниматься с началом так называемой Новой экономической политики (НЭП) и были связаны с НКВД – правопреемником царского МВД как главного хозяйственного ведомства. Эпоху НЭПа можно считать первым масштабным и конструктивным опытом реформирования жилищно-коммунального хозяйства в России.
В апреле 1920 года в структуре НКВД создаётся Главное Управление коммунального хозяйства (ГУКХ), задачи которого сформулированы как, во-первых, ограничение вмешательства партийных органов в управление и эксплуатацию жилых зданий, во-вторых – поддержка инициатив населения по восстановлению и сохранению жилья, и в третьих – профессионализация управления и эксплуатации жилья.
С первого, замыленного многими годами советской и «демократической» пропаганды, взгляда современного читателя, может показаться, что упомянутые выше задачи ГУКХ НКВД – очень вольные и даже антисоветские. Однако следует вспомнить, что отделение партийных органов от хозяйственной деятельности и поддержка малого предпринимательства были основным лейтмотивом НЭПа.
С 1921 года возвращается право частной собственности на небольшие жилые дома при условии обязательного проведения собственниками необходимых ремонтов. Право собственности не распространяется, впрочем, на землю, которая оставалась в государственной собственности и могла быть лишь взята в аренду.
Право собственности распространялось лишь на небольшие дома, в отношении же остальных действовал декрет «О жилищных товариществах», введённый в 1922 году. По этому декрету многоквартирные дома передавались в долгосрочную аренду создаваемым в них жилищным товариществам. Поскольку создание жилтовариществ было добровольным, НКВД озаботился способами стимулирования инициативы населения. Стимулы были достаточно весомыми: члены жилтовариществ не только были защищены от административного выселения и «уплотнения», но и имели право на внеочередное получение жилья внутри кооператива. Также для членов товариществ предполагалась возможность последующего выкупа занимаемых помещений, причём с большой рассрочкой.
Однако жилищные товарищества достигли своей цели лишь отчасти, поскольку не могли стабилизировать своё финансовое положение из-за замороженных и заниженных государственных тарифов на коммунальные услуги. В 1924 году было издано Постановление ЦИК и СНК «О жилищной кооперации», наметившее переход от жилтовариществ, являвшихся чем-то средним между кооперативами и административными органами, к полноценной жилищной кооперации с традиционной для кооперативов паевой системой платежей.
Из нескольких форм объединений жителей, установленных в упомянутом Постановлении, наибольшее распространение получили жилищно-арендные кооперативные товарищества (ЖАКТы), использующие «для удовлетворения жилищной нужды и в целях хозяйствования» существующие многоквартирные дома, принадлежащие местному Совету и переданные коллективу жильцов в аренду. Успех ЖАКТов заключался в том, что их членами вносились дополнительные паи, позволявшие выделять в кооперативе особый жилищный фонд, сдававшийся в аренду «лишенцам» по рыночным ценам и приносивший товариществу вполне ощутимый доход.
Стоит отметить, что управляющие в ЖАКТах не избирались, а нанимались, и занимать место управляющего имели право лишь окончившие специальные курсы в НКВД. Таким образом, управление многоквартирными домами во времена НЭПа было полностью профессиональным и существовала развитая система подготовки кадров.
К 1927 году в результате успешной деятельности ГУКХ НКВД состояние жилищно-коммунального хозяйства было восстановлено до уровня 1913 года – самого успешного года российской экономики. Развитие ЖКХ продолжалось бы и дальше, если бы курс правящей партии не переменился в сторону отказа от НЭПа. В 1927 году ликвидируются Комитеты содействия жилищному рабочему строительству, представлявшие собой ассоциации ЖАКТов и других жилищных объединений. Начинается кампания по «выдвиженчеству» и «орабочиванию» органов коммунального хозяйства. Это означало прекращение профессионального управления многоквартирными домами и массовый приход на должности управдомов булгаковских Швондеров и Шариковых.
В 1930 г. расторгаются договоры аренды жилых домов, в том числе и для ЖАКТов. Проводится «упрощение» органов коммунального хозяйства, а позднее и их ликвидация. ГУКХ ненадолго выводится из ведения НКВД, а сам НКВД сливается с ОГПУ и становится карательным ведомством.
Вся жилищная политика передаётся двум слабо согласованным между собой ведомствам: по жилищному строительству (Госстрой) и по управлению и эксплуатации зданий (Наркомат и, позднее, Министерство жилищно-коммунального хозяйства). Деятельность местных Советов сводится к исполнению распоряжений этих органов. С небольшими изменениями, связанными с изменением общей политической конъюнктуры, такая структура ЖКХ существует вплоть до горбачевской «перестройки».

3
Не может не броситься в глаза явная аналогия нынешней реформы ЖКХ с реформой времён НЭПа. Задачи тогдашнего ГУКХ НКВД почти совпадают с задачами современной реформы, а в НЭПовских ЖАКТах угадываются некоторые черты современных ТСЖ. Остаётся надеяться, что нынешняя реформа не будет обрублена на корню так же, как это было сделано в 1927 году.
Однако в современных условиях существует фактор, с которым не сталкивался НКВД в 20-х годах. Во время длительной монополии государства на хозяйственную деятельность в обществе сформировалось устойчивое мировоззрение «ответственных квартиросъемщиков», существенно отличающееся от западных домовладельцев.
Отечественный «ответственный квартиросъемщик» привык получать маленькую и неудобную квартиру даром. После получения он обыкновенно реализует в этом жилье вековую мечту русского народа: льёт воду кубометрами, не заделывает щели в окнах, через которые уходит тепло, и не гасит свет ни днём, ни ночью. На коммунальные службы данный архетип не надеется и устраняет все неполадки самостоятельно. Ко всему прочему «ответственного квартиросъёмщика» отличает безынициативность и социальная апатия в сочетании с убеждённостью, что о состоянии его жилища кто-то должен позаботиться без его участия и бесплатно.
Пожалуй, иждивенческая позиция населения является сейчас главным препятствием для реализации положений жилищной реформы.
Будем надеяться, что в России сложится класс домовладельцев, активно участвующих в судьбе своего дома, доверяющих его управление профессионалам и контролирующих их работу.

Оплата коммунальных услуг

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги

Статьей 154 Жилищного кодекса установлена следующая структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги:

для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, эта плата включает в себя:

1. плату за пользование жилым помещением (плата за наем);

2. плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;

3. плату за коммунальные услуги;
для собственника помещения в многоквартирном доме:

1. плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

2. плату за коммунальные услуги.
Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

При установлении размера платы за жилое помещение должны выполняться следующие условия:

1. плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства;

2. размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой общей площади (в отдельных комнатах в общежитиях исходя из площади этих комнат) жилого помещения;

3. размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации);

4. размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) государственного или муниципального жилищного фонда устанавливается в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома.

Установление размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем) не должно приводить к возникновению у нанимателя жилого помещения права на субсидию на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, устанавливающими порядок предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда иным категориям граждан в соответствии с частью 3 статьи 49 Кодекса, могут быть установлены другие (по сравнению с предусмотренными частью 4 настоящей статьи и настоящей частью) условия определения размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем).
Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 Кодекса. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.
Размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива в соответствии с уставом товарищества собственников жилья либо уставом жилищного кооператива или уставом иного специализированного потребительского кооператива.
Граждане, признанные в установленном настоящим Кодексом порядке малоимущими гражданами и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем).
Изменение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
Статья 157 Кодекса регулирует порядок определения размера платы за коммунальные услуги. Размер платы за коммунальные услуги определяется исходя из показаний приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) в порядке, установленном Правительством РФ.
Правила предоставления коммунальных услуг гражданам устанавливаются Правительством РФ. Размер платы за коммунальные услуги, предусмотренные частью 4 статьи 154 Кодекса (т.е. плата за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, в том числе поставки бытового газа в баллонах, отопление и теплоснабжение, включая поставки твердого топлива при наличии печного отопления), рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) в порядке, установленном федеральным законом.
При изменение формы собственности на жилое помещение, оснований пользования жилым помещением, образовании или ликвидации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива размер платы за коммунальные услуги не должен изменяться.
При предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, изменение размера платы за коммунальные услуги определяется в порядке, установленном Правительством РФ.
Кодексом предусмотрены жесткие меры к гражданам, пользующимся жилыми помещениями на основании договора социального найма и длительное время не вносящими плату за жилое помещение и (или) коммунальные услуги: если эта плата не вносится более шести месяцев, то договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя. В этом случае наниматель и проживающие совместно с ним члены семьи могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие (ст. 83 и 90). Эти положения Кодекса станут мощным инструментом сокращения задолженности населения по жилищно-коммунальным платежам, но вместе с тем их реализация может обострить социальную обстановку, особенно в экономически неблагополучных регионах.

Нужно ли непосредственное управление многоквартирным домом?

Жилищный кодекс закрепляет три возможные формы управления многоквартирным домом: непосредственное управление, управление правлением ТСЖ или ЖСК, и делегирование полномочий по управлению общедомовым имуществом в управляющую организацию (управляющую компанию).

Самый примитивный способ управления - непосредственное управление. В этом случае плата за потреблённые коммунальные услуги (водоснабжение и канализация, электроэнергия, отопление) взимаются поставщиками с каждого жителя персонально, а общедомовые интересы отстаивает в суде или в муниципальной организации председатель ТСЖ или т.н. "старший по дому" - наиболее авторитетный и компетентный жилец.

Непосредственное управление имеет свои преимущества и недостатки. Для того, чтобы управлять общедомовым имуществом, не нужно создавать ТСЖ, однако нередки случаи, когда дом управляется непосредственно, но ТСЖ есть! В этом случае председателю недосуг вникать в нужды жильцов, отстаивать их интересы в суде и т.д., то есть структура ТСЖ представляет собой обыкновенную синекуру.

Непосредственное управление возникает тогда, когда жильцы мало знакомы друг с другом, не доверяют друг другу и сторонним организациям и мало платёжеспособны, то есть согласны оплачивать содержание дома по минимуму. Но этот способ всё равно требует создания юридического лица и соответствующего счёта, на котором должны будут накапливаться средства на капитальный ремонт дома или на крупные разовые общедомовые расходы.

Проблема должников. Многие люди задерживают или просто игнорируют оплату потреблённых коммунальных услуг. В случае непосредственного управления каждый должник имеет дело напрямую с поставщиками ресурсов. То есть, по судебному иску он будет отвечать непосредственно перед юристом организации, продающей воду, энергию и т.д. В случае управления ТСЖ судиться с должником будут члены правления ТСЖ, то есть будут обязательно возникать претензии личного характера. Многие жильцы считают себя вправе не платить за коммунальные услуги, т.к. у них нет денег, недостаточно субсидий и т.д., при этом забывая, что они перекладывают бремя их содержания на плечи других добросовестных плательщиков. Как правило, арбитражные суды решают вопросы о взыскании оплаты в пользу поставщиков, но в этом случае если и будут отрицательные эмоции по поводу "несправедливого" решения суда, то они будут направлены на юристов соответствующих организаций, а не на членов правления ТСЖ, то есть своих соседей.

Непосредственное управление проигрывает управлению профессиональными организациями потому, что в управляющих компаниях есть стойкие, опытные профессионалы в области ЖКХ, есть необходимая техника для рытья земли, продувки батарей, сварки и т.д., есть свои подрядчики в деле оказания ремонтных и строительных услуг. Однако высокий уровень коррупции в государственных и частных структурах приводит к резкому завышению цен на услуги, что вызывает недовольство плательщиков. Возникает дилемма, которую решить можно только одним способом - наймом ремонтных или обслуживающих организаций. У жильцов, как правило, нет ни материальной базы, ни необходимых навыков в деле ремонта и обновления коммуникаций или конструкций дома. Поэтому непосредственное управление, как правило, может решить только небольшие задачи по содержанию общедомового имущества - установка новых почтовых ящиков, новой металлической двери с домофоном, косметический ремонт стеновых панелей или потолков.

Если жильцы совершенно пассивны в вопросах содержания своего дома, то администрация города, как правило, решает вопрос управления домом волюнтаристски - назначением той или иной управляющей компании. В этом случае право жильцов решать вопросы управления общедомовым имуществом чисто номинально. Как правило, неконкурентный выбор управляющей организации ведёт только к тому, что она взимает плату за содержание жилья, а своими обязанностями манкирует. Такие дома выглядят просто ужасно, как снаружи, так и изнутри.

Таким образом, жильцам многоквартирного дома всё-таки стоит задуматься над судьбой их общего имущества. Хотя права владения таким имуществом чисто иллюзорны - его нельзя отчуждать, выделять свою долю, сдавать в аренду, продавать и т.д. - реалии говорят о том, что рано или поздно бремя по содержанию общедомового имущества на себя всё-таки взять придётся. Износ домов увеличивается автоматически, из года в год, а при признании дома аварийным (и изъятии соответствующего земельного участка) жильцы будут расселены с предоставлением жилья по минимальным социальным нормам, скорее всего, за черту города. Поэтому будущее закладывается сегодня.

Таким образом, непосредственное управление рекомендовано только для переходного периода формирования ТСЖ, оформления земельного участка придомовой территории и передачи дома на баланс ТСЖ. Сделав первый шаг, нужно делать и второй - охотно приватизировав муниципальное жильё, граждане должны теперь приватизировать и свой многоквартирный дом целиком. Необходимо быстро выращивать свои управленческие кадры и искать добросовестных поставщиков услуг по содержанию и ремонту жилья!

Права и обязанности потребителей и поставщиков услуг ЖКХ

Каждый гражданин в стране больше любит знать все свои права, чем помнить об обязанностях. Это касается и административно-руководящих должностей, и простых рабочих, и тех, кто предоставляет услуги, и тех, кто ими пользуется, причем абсолютно во всех отраслях и сферах деятельности. Одна из самых конфликтных сфер обслуживания - жилищно-коммунальная. То ли в силу особенностей профессий данной отрасли, то ли по причине недостаточной квалификации и нежелания работать, но постоянное отстаивание своих прав потребителями услуг, то есть жильцами, сталкивается с противостоянием обратной стороны и доказыванием ею своих обязанностей, в которые, по их словам, никак не входит решение возникшей у вас проблемы. В некоторых случаях защита прав потребителей ЖКХ осуществляется с участием суда.
Поговорим о том, какие права имеем мы с вами, как потребители предоставляемых ЖКХ услуг. Каждый жилец дома, находящегося под управлением прикрепленного к нему ЖКУ, имеет право на безопасные условия проживания, как со стороны здоровья, так и с точки зрения имущественных ценностей. В комплекс услуг каждого ЖКУ входит перечень работ, определенный уставом их деятельности и по которому определяется эксплуатация многоквартирного дома. За каждые предоставляемые качественно услуги жильцы получают счета, отчеты по которым они имеют право знать. Руководство ЖКУ обычно заключает договор с жильцами, в котором указывается, какие коммунальные услуги и в каком объеме оно будет оказывать. В договоре обычно перечисляются по пунктам все права и обязанности ЖКХ. Жильцы также имеют право знать, по какой причине и в каком размере изменяются тарифы по оплате услуг: тарифы на обслуживание лифтов, на вывоз мусора, на уборку территорий и т.д.
Каждый проживающий в квартире многоэтажного дома имеет право на восстановление работоспособности оборудования и коммуникационных сетей. ЖКУ обязано представить документ, подтверждающий факт данной неполадки, а затем документ о решении имеющейся проблемы, то есть ремонте, замене, проверке. Невыполнение взятых на себя обязательств по обслуживанию коммунального хозяйства дома может спровоцировать создание конфликтной ситуации между жильцами и ЖКУ, в результате чего может быть поднят вопрос о возмещении убытков, причиненных поломкой. Если неполадка так и остается, то жильцы могут требовать пересчета тарифа на предоставление связанной с ней услуги, например, поломался лифт - пересчитаны тарифы на обслуживание лифта. Иногда дело доходит до судебных разбирательств, где происходит защита прав потребителей ЖКХ, но чаще всего вопрос так и остается нерешенным, но принятым к сведению обслуживающей компанией. Заявки на устранение неполадок должны быть рассмотрены до указанного законом срока. В течение 2-х дней с момента получения заявления с просьбой устранения неисправности ЖКУ обязано дать ответ заявителю о том, устранена ли неполадка, а если нет, то почему это не сделано. Эксплуатация многоквартирного дома не обходится без временных неудобств. Плановое отключение каких-либо услуг, перерыв в их поставке должен быть доведен до сведения жильцов заранее, за 10 суток, чтобы смягчить эти неудобства.
Жильцам многоквартирного дома стоит помнить не только о правах, но и об обязанностях. К ним относят несколько действий. К примеру, если в вашей квартире возникла аварийная ситуация, произошел порыв коммуникационных сетей или поломка учетных приборов, что-либо, что вы можете исправить самостоятельно либо предпринять какие-нибудь меры для снижения уровня аварийности ситуации, то сделать это вы обязаны до приезда службы, производящей техническое обслуживание зданий.
Все имеющиеся в квартире приборы учета и контроля потребления жилищных ресурсов обязательно вносятся в реестр государства по приборам измерения. На них ставится пломба после установки в вашей квартире, которую вы должны сохранить в целостности. Относительно приборов учета нужно помнить, что в права и обязанности ЖКХ входит и проверка этих приборов, поэтому вы должны пускать в квартиру контролеров, то есть обеспечивать доступ к ним по их требованию. Однако проведение этих проверок не должно проводиться более одного раза в год.
Конечно, главная обязанность абсолютно каждого жителя дома - своевременная оплата за полученные услуги и техническое обслуживание зданий. В свою очередь, ЖКУ как поставщик перечисленных услуг, имеет право требовать от вас полной оплаты и взимать задолженность при ее возникновении в установленном порядке, даже судебном. Поставщик также имеет право прекратить подачу услуг и ресурсообеспечение квартиры, если потребитель отказывается возмещать задолженность.

Непосредственное управление многоквартирным домом

Непосредственное управление многоквартирным домом
Статья 164. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме
1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.
2. Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.
3. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

Преимущества и недостатки непосредственного управления многоквартирным домом
Основным преимуществом непосредственного управления многоквартирным домом является отсутствие расходов на содержание штата ТСЖ или расходов связанных с привлечением к управлению управляющей компании, так как управление в этом случае осуществляется непосредственно инициативными собственниками многоквартирного дома. Однако это является и главным недостатком такого вида управления в том случае, если в доме проживает достаточно большое количество жильцов и площадь общего пользования является значительной. Ведь чем больше дом - тем больше может возникнуть проблем с его управлением и разногласий между жильцами. А найти такого управляющего, который по своей инициативе решал бы массу вопросов достаточно сложно. Таким образом, выбор непосредственного управления оптимален в небольших многоквартирных домах, где объем работы по управлению домом минимален.

Учитесь считать

Уже в ближайшее время россияне смогут оценить свою способность экономить на том, что всегда казалось таким доступным

Многие россияне уже со следующего года 20% своих доходов будут тратить на оплату услуг ЖКХ. Подорожает все, включая свет, газ и воду. Причем, по сравнению с 2007-2008 гг. весьма значительно. В Москве плата за электроэнергию для всех категорий потребителей, согласно решению Федеральной службы по тарифам, вырастет сразу на 26%, в целом по стране - на 19%. На 25-30%, как ожидается, подорожает газ, на 15-19% - вода. Чтобы минимизировать расходы, россиянам придется перейти на режим строжайшей экономии, в котором уже живут граждане многих страны Европы.

Дороже, чем в Европе

Напомним, что курс на ускоренное повышение тарифов в последний день своей работы обозначило правительство Виктора Зубкова. Позднее это решение нашло подтверждение в прогнозе социально-экономического развития страны на 2009-2011 гг., подготовленного МЭРТ. И вот теперь за дело взялась Федеральная служба по тарифам (ФСТ). Утвержденный ею предельный уровень роста расценок на электроэнергию в целом по стране в 2009 г. составит 19%. В разных регионах энергия подорожает от 10% до 30%. В Москве - на 26%. Для сравнения: в 2007 г. энерготарифы для конечных потребителей выросли на 13%, в 2008-м - на 14%.

И хотя последнее слово остается за региональными энергетическими комиссиями, серьезных послаблений от местных чиновников населению ждать не приходится. В Москве тарифы, как правило, вплотную приближаются к максимальной планке, установленной ФСТ. Это значит, что уже с нового года горожанам, в чьих квартирах установлены электроплиты, за один киловатт час придется платить 2 руб. 9 коп. вместо 1 руб. 66 коп., владельцам газовых плит – 2 руб. 99 коп. вместо 2 руб. 37 копеек.

Тепло, по прогнозам ОАО "МОЭК", которое осуществляет отопление и горячее водоснабжение 70% столичных жилых домов и административных зданий, с 2009 г. подорожает на 25%. В пределах 15-19% вырастут расценки на воду.

Безудержный рост тарифов в России принято оправдывать тем, что, мол, в Европе платят еще дороже. Действительно, размеры платежей, начисляемых жителям Франкфурта и Рязани, существенно отличаются друг от друга. Однако при сравнении уровней оплаты труда, россияне оказываются в очевидном проигрыше. Заместитель главы Минэкономразвития Андрей Клепач признает, что объем расходов на оплату услуг ЖКХ в России уже сейчас выше, чем в еврозоне. А с учетом планируемого роста тарифов, многие семьи за свет, газ и воду будут отдавать порядка 20% своих доходов. В Европе этот показатель не превышает 9%.

Грязный платит меньше

Чтобы минимизировать издержки, россиянам придется переходить на режим строжайшей экономии, изменив свои привычки и стандарты потребления. Причем, никакого велосипеда изобретать не нужно. Европейцы уже давно придумали, что нужно делать, чтобы платить меньше.

По данным ВЦИОМ, россияне являются самой чистоплотной нацией в мире. Ежедневно принимают ванну или душ 33% опрошенных, 11% - несколько раз в сутки. Если житель Германии ежесуточно потребляет 127 литров воды, то житель России – почти 300 литров. Огромное количество воды утекает впустую при утреннем туалете (например, чистке зубов и бритье), мытье посуды, а также стирке белья.

С точки зрения европейца, наше обращение с водой крайне нерационально, и чтобы в конец не разориться, россиянам придется пересмотреть свои привычки. Например, принимать ванну не чаще двух раз в неделю, а все остальное время ограничиваться влажным туалетом отдельных зон (ладони, ступни, подмышки, лицо). Стиральную машинку необходимо запускать, когда она заполнена под завязку, а зубы чистить с использованием 200 млн стаканчика.

Немецкий опыт свидетельствует, что затраты на электроэнергию можно сократить на 50% за счет использования датчиков движения и энергосберегающих (например, люминесцентных) ламп. Датчики устанавливаются в коридоре и во всех комнатах и реагируют на нахождение в них человека: если помещение пустеет, свет в нем автоматически выключается. Кроме того, немецкое общество потребителей рекомендует гражданам покупать бытовые приборы (стиральная и посудомоечная машины, морозильник, холодильник) с пониженным энергопотреблением. В Европе такие товары имеют специальную маркировку А++, о которой, наверняка, осведомлены и российские продавцы. Стоят такие модели несколько дороже обычных, однако с течением времени высокие цены окупятся.

Испанские домохозяйки давно заметили, что разогревать еду выгоднее в микроволновке, чем на электрической плите, поскольку она потребляет меньше энергии. Дополнительный бонус хозяйкам дают кастрюли с толстым дном. Они дольше сохраняют тепло, и готовить в них получается быстрее. Это как раз тот случай, когда время экономит деньги.

Ну, и наконец, россиянам пора отказываться от привычки держать телевизоры, компьютеры, видеомагнитофоны и музыкальные центры в режиме Standby. Это, конечно, очень удобно, но если техники в доме много, расход энергии получается весьма ощутимым. Чтобы избежать бессмысленных расходов, специалисты рекомендуют, уходя из дома (а, особенно, уезжая в отпуск), выключать все электроприборы из сети.

ЖКХ по правилам и без

Государство в очередной раз объявило войну должникам и халявщикам. Однако в ней могут быть и невинные жертвы

Уже этой зимой жилищно-коммунальная арифметика превратится в высшую математику. Дело в том, что на днях правительство утвердило новые правила оказания услуг ЖКХ. И хотя основная цель документа — повышение качества этих самых услуг, неприятных сюрпризов для жильцов в нем гораздо больше, чем для управляющих и ресурсоснабжающих организаций.

Например, теперь существенно увеличится количество цифр в квитанциях. Нет, платить за воздух или солнечный свет, к счастью, никого не заставят. Просто по новым правилам жильцам придется отдельно оплачивать то, что они «напотребляли» внутри своей квартиры, и отдельно — те услуги, которыми пользовался весь дом. С одной стороны, это удобно: в квитанциях не будут из ниоткуда появляться строки вроде «Электроосвещение МОП» или «Содержание лифта» — для этих и других начислений будут разработаны свои нормативы и свои методики расчетов. Но с другой — чем больше формул, тем шире возможности в этих формулах что-нибудь да нахимичить. Так что о более прозрачной работе УК и ТСЖ опять остается только мечтать.

Еще один «подарок» ожидает неплательщиков — для них конец света, а также воды, газа и отопления теперь будет наступать быстрее, а именно как только долг превысит сумму трех платежей за месяц, рассчитанных по нормативу потребления. Это в первую очередь коснется тех, кто живет не один: к примеру, семья из трех человек рискует оказаться без благ цивилизации уже через месяц просрочки. Сначала, конечно, придет последнее китайское предупреждение, за ним еще 30 дней отсрочки «приговора», и только потом жильцов легким поворотом рубильника вернут в Средневековье. В принципе, этот кошмарный сон должников является долгожданным событием для их соседей, ведь именно им зачастую приходится всем миром платить за горе-потребителей. Как так получается? А очень просто: услуг потребляется на одну сумму, а управляющие организации получают от жильцов меньшую. И то, что недобрали, «раскидывают» по всем собственникам, которые платят исправно. В итоге чем больше в доме должников, тем больше приходится тратить на коммуналку их соседям.

Третье нововведение тоже касается неплательщиков, вернее, особо изворотливых халявщиков. Речь идет о тех, кто, по сути, пользуется коммунальными услугами безвозмездно, предоставляя в управляющие организации липовые справки: мол, все лето жил на деревне у дедушки. Отныне УК и ТСЖ будут вправе потребовать дополнительные документы, подтверждающие, что потребитель действительно отсутствовал. Причем многие из них придется дублировать, заверять подписями и печатями и т.д. Вроде бы власти наконец нашли управу на тех, за кого приходится платить соседям. Однако при этом создаются лишние барьеры для дачников, которые на самом деле проводят на грядках почти полгода. А вместе с этим — настоящее раздолье для бюрократов: судя по всему, кроме них, от новых правил мало кто выиграет. Впрочем, обивать пороги и собирать справки вовсе необязательно: достаточно попросить управляющих опломбировать краны и по возвращении получить перерасчет, ничего не доказывая.

Несмотря на то, что постановление правительства уже официально опубликовано, Минрегиону дано три месяца на разработку нормативов — для индивидуального потребления и общедомовых нужд. А затем субъектам рекомендовано утвердить у себя эти нормативы еще в течение двух месяцев. Так что время подготовиться к коммунальным сюрпризам есть.

ЖКХ меняет правила

В самое ближайшее время вступят в силу новые правила оплаты коммунальных услуг. Правительство Российской Федерации разместило на своем сайте соответствующую информацию. Постановление от 6 мая 2011 года №354 «О новых правилах предоставления коммунальных услуг» касается собственников и пользователей помещений в многоквартирных домах.

– Поводов для беспокойства у тех, кто исправно платит за потребленные коммунальные услуги, быть не должно, – поясняет заместитель руководителя Региональной энергетической комиссии Татьяна Жарлицына. – Новые правила не порадуют неплательщиков, потому что в отношении этой категории граждан законодательство ужесточается. Предложено сократить сроки, по истечении которых неплательщикам в жилом помещении может быть приостановлено предоставление услуг. Раньше это случалось через 6 месяцев после возникновения долга, теперь достаточно иметь задолженность за 3 месяца.

Еще одно уточнение по этой теме:
управляющая компания будет иметь полное право приостановить или ограничить подачу воды, света и газа неплательщику, независимо от того, за какую именно услугу сложилась задолженность. Не платил за свет? Могут перекрыть газ. Или воду. Или все вместе. По расчетам разработчиков правил, такая мера повысит платежную дисциплину.


Без приборов – никуда

Согласно новым правилам по каждому виду коммунальных услуг будут введены два вида платежа: за потребление внутри жилого помещения и за то, что было потрачено на общедомовые нужды. Раз и навсегда решится вопрос о нормативах – предусмотрено, что для мест общего пользования в многоквартирных домах установят отдельный норматив потребления.

– Ранее такого вида норматива не существовало, – рассказывает руководитель РЭК Тверской области Василий Филиппов, – и по МОПам к нам поступало очень много обращений. Сейчас правила нацелены на то, чтобы упорядочить расчеты за услуги на общедомовые нужды при отсутствии коллективных приборов учета.

Но «оприборивание» домов все-таки никуда не денется. Эта задача среди приоритетных по Федеральному закону №261-ФЗ «Об энергосбережении». Кстати, перечень мероприятий по содержанию и ремонту общедомового имущества будет дополнен мероприятиями по энергосбережению и повышению энергоэффективности. Среди них не только установка счетчиков, но и надлежащая эксплуатация приборов, снятие с них показаний, выставление платежных документов… Расходы на это будут включаться в состав платы за содержание и ремонт жилья.
Прямые расчеты

Проблема долгов за коммунальные блага по всей стране еще остается острой. В новые правила предоставления услуг внесена важная поправка, которая должна обеспечить оперативное поступление платежей за коммунальные услуги по целевому назначению: теперь потребители в многоквартирном доме могут перейти на прямые расчеты с ресурсоснабжающей организацией. Но такое решение может быть принято только на общем собрании жильцов.

Кроме того, существенные изменения вносятся в правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. №491.

Вообще, новые правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов вступят в силу по истечении двух месяцев со дня вступления в силу изменений в правила установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг, которые были утверждены постановлением правительства №306. Подготовить изменения в этот документ Министерству регионального развития поручено не позднее чем через 3 месяца.

Коллекторы доберутся до ЖКХ

Долги по квартплате взыщут профессионалы

Вскоре взысканием долгов за коммунальные услуги займутся серьезно и профессионально. Коллекторские агентства, которые сейчас преимущественно занимаются возвратом долгов банковских заемщиков, заявили о своем желании вплотную заняться долгами ЖКХ. Об этом они сообщили на конференции "Проблемы возврата долгов в сфере ЖКХ", организованной национальной ассоциацией профессиональных коллекторских агентств НАПКА.

Слишком уж это лакомый кусок. Долгов в сфере ЖКХ накопилось немало. "Общая задолженность ЖКХ по России составляет 579 миллиардов рублей", - сообщила на конференции начальник отдела департамента ЖКХ Минрегиона России Евгения Сидельникова. Кстати, по ее словам, ранее взыскивать задолженность можно было только при превышении 6 месяцев. "По новому постановлению теперь через 3 месяца", - подчеркнула она, добавив, что работа с должниками ведется. Правда, не очень успешно. Так, в Екатеринбурге идет переселение должников в другие места проживания. "Примеры есть, но меры широко не распространены", - констатирует Евгения Сидельникова. Поскольку маневренного фонда, куда можно было бы массово переселять должников, в регионах практически нет.

Пока эта сфера деятельности у коллекторов не слишком популярна - в совокупном портфеле коллекторских агентств долги по ЖКХ составляют всего 5%. Одна из основных причин, почему коллекторам этот бизнес пока не по зубам, - правовая. Пока не принят закон о коллекторской деятельности, права коллекторов взыскивать долги в сфере ЖКХ, мягко говоря, не совсем законны. В первую очередь потому, что эта деятельность не вписывается в нынешний вариант закона о персональных данных. Согласно нему человек сам должен дать разрешение на передачу своих персональных данных. В случае с банковскими долгами такое разрешение заранее вписывается в кредитный договор. А в случае с коммунальными долгами та же управляющая компания, перед тем как передать задолженность в разработку коллекторам, должна спросить разрешение у должника. Ответ в этом случае совершенно ясен. То есть никаких разрешений на работу с персональными данными, даже у тех коллекторов, которые сейчас уже работают в этом бизнесе, понятное дело, нет.

Кстати, к 1 июля в Госдуме должны быть рассмотрены поправки в Закон "О персональных данных". И здесь возможны любые варианты. Хотя вряд ли поправки коснутся коллекторов - слишком непопулярное это будет решение.

Вероятнее всего, коллекторам придется дожидаться принятия закона о коллекторской деятельности.

Его не могут подготовить четыре года. Очередной вариант, который сейчас называется "О деятельности по взысканию просроченной задолженности", находится на рассмотрении в минэкономразвития. Если он будет принят в нынешнем виде - коммунальным должникам не поздоровится. Платить придется сразу, поскольку один из пунктов законопроекта о правах субъектов коллекторской деятельности гласит: "Требовать от должника возмещения своих расходов, понесенных в связи с осуществлением деятельности по взысканию просроченной задолженности". Нынешний вариант законопроекта обязывает взыскивать долги без применения сил и устрашающих средств: "Взыскатель не вправе осуществлять взыскание просроченной задолженности в период с 23 до 8 часов по времени места нахождения должника" и "взыскатель в своей деятельности не может использовать запрещенные законом методы взыскания задолженности, в том числе причиняющие вред жизни или здоровью должника, его репутации...".

На самом деле профессиональные коллекторские агентства сами заинтересованы в установлении доверительных партнерских отношений с должником. "Необходимо создать правила, которым будут все подчиняться", - говорит Александр Морозов, президент Национальной ассоциации профессиональных коллекторских агентств (НАПКА). По его словам, за последние четыре года появлялись различные версии законопроекта. Очередной вариант - результат совместного творчества НАПКА, Ассоциации российских банков (АРБ) и Ассоциации региональных банков России.

Согласно новому законопроекту коллекторское агентство должно гарантировать защиту кредиторов и должников от возможных нарушений их прав и законных интересов, правила игры должны быть едиными и прозрачными. Любыми же незаконными методами взыскания коллекторскому агентству будет запрещено пользоваться.

По мнению экспертов, принятие закона будет не только способствовать созданию цивилизованного рынка коллекторских услуг, но и приведет к уходу с него недобросовестных коллекторов, позволит дать четкое определение самой коллекторской деятельности, сформулировать требования к участникам рынка (кто может заниматься данной деятельностью, а кто нет), обозначит стандарты и принципы работы, определит права и обязанности сторон, защитит права должников. "В основном это закон о работе коллекторов, и главное, в законопроекте необходимо установить, не что могут коллекторские агентства, а то, что ни при каких обстоятельствах они не могут", - сказал "РБГ" вице-президент Ассоциации региональных банков России Олег Иванов. - Представляться сотрудниками государственных органов, использовать недобросовестные практики".

Исполнительный вице-президент по правовым вопросам Ассоциации российских банков Андрей Емелин отметил, что закон регулирует работу с "плохими" долгами не только коллекторов, но и банков. "Закон нужен однозначно. У коллекторов долгое время возникают проблемы со своей релятивностью и с клиентами. Без закона этот вопрос не решить", - считает он. Сначала был законопроект "О коллекторской деятельности", потом он превратился в проект закона "О деятельности по взысканию просроченной задолженности".

Правда, по нынешнему варианту закона коллекторы получают слишком много полномочий. "В отношении коллекторских агентств проектом не предлагается введение каких-либо ограничений. Нет никаких требований к квалификации их руководителей и сотрудников, обеспеченности активами, отчетности, аудиту. Проект предлагает наделить коллекторов специальными профессиональными правами по сбору необходимой информации у органов власти, общественных объединений и т.д., причем, по сути, законопроект не ограничивают ни перечень органов и организаций, у которых может быть запрошена такая информация, ни даже перечень и характер такой информации. Предоставление таких прав требует создание специального надзора, установление серьезных требований к коллекторам, ответственности за их несоблюдение. Законопроект ничего из этого не предлагает", - отмечают в коллегии адвокатов "Муранов, Черняков и партнеры".

Хотя за право получать персональные данные коллекторам придется побороться. Начальник отдела правового обеспечения в сфере защиты прав субъектов персональных данных и административной деятельности правового управления Роскомнадзора Юлия Забудько рассказала, что разрешение на обработку персональных данных может стать краеугольным камнем. "Иногда берется много лишней информации по персональным данным, а на самом деле для передачи дел в суд такой необходимости нет", - считают в Роскомнадзоре.

Обнадеживает одно: по мнению экспертов, вряд ли закону о коллекторах сейчас дадут зеленый свет. Олег Иванов считает, что до марта следующего года пугающие граждан законы приниматься не будут. Так что еще год коммунальные должники могут спать спокойно.